Research v9 · Финальный мастер-документ

Платформа испанских аукционов недвижимости: финальное решение

Что мы знаем за 9 итераций исследования, 8 функциональных документов (A1-A8), 25+ конкурентов, реальный Ahrefs-трафик, 70+ источников. Документ для принятия решения GO / PIVOT / NO-GO — не vision deck.

Дата: 1 июня 2026 TAM: €13bn (Layer A+B) Realistic SOM M36: €800K ARR Realistic Exit M36: €4-8M EV founder: €4.3M (weighted)

01Hero + TL;DR

Главное за 30 секунд
TAM
€13bn
Layer A (BOE) + Layer B (Sareb + servicers)
SAM (post LO 1/2025)
26-42K
платных пользователей всего
SOM M36 reach
3 500
paying retail + 10-20 enterprise
Realistic MRR M36
€67K
€800K ARR
Cumulative burn M36
€670K
с seed €300-500K
Exit value M36
€4-8M
5-6× ARR strategic
Founder exit
€3.2-6.4M
80% после dilution 20%
EV (weighted)
€4.3M
40%P + 35%R + 15%O + 10%F
Главное решение

GO — Realistic scenario. Seed €300-500K (K Fund + Encomenda + 2-3 angels) при dilution ~20%. Партнёрство с Manuel Viguín (clubdesubastas.com, 22 года, 2 000+ subastas, 3 книги — свободен, потому что Tristán уже занят AlertaSubastas + Mapasubastas).

Команда M0-M12: founder + 1 engineer → 4 человека к M12. Break-even M34-M36. Exit window M30-M36 (Idealista 6-8×, Diario 4-6×, Mapasubastas merger).

Три главных тезиса

1. Рынок реален и фрагментирован

30K-50K лотов жилья/год через BOE, +250K-350K REO в Layer B (Sareb + servicers). Топ-1 по трафику AlertaSubastas 77 525 visits/мес — без AI вообще. Топ-1 по продукту Mapasubastas 551 visits/мес. Никто не объединяет «сильный AI + сильный SEO + Layer B + mobile + B2B».

2. Дифференциация через 5 чистых дыр

Layer B банковские REO (никто). Persona-aware scoring (никто). AI Photo Vision room-by-room (PropVisions UK единственный в мире). Multi-strategy TIR × 17 CCAA (никто полностью). Mobile-first AI (никто).

3. Funding math favors seed

Bootstrap EV €1.5-3M (100% × small pie). Seed €300-500K EV €3.2-6.4M (80% × mid pie). Seed даёт 2-3× больший founder exit через ускорение до ARR €800K-1.5M, что открывает strategic exit window €4-8M.

Окно категории закрывается. Diario de Subastas может добавить AI за 3-6 мес. AlertaSubastas с 77 525 visits + AI = смертельный combo. Без seed не успеваем capture market window. — Strategy lead, A8 SWOT финал

02Реальная карта рынка (Ahrefs, май 2026)

Что реально работает, а что бумажные тигры

До v8 мы оценивали конкурентов по marketing copy + meta-тегам. После добавления Ahrefs реального трафика картина драматически поменялась.

Топ-16 платформ по реальному трафику

#ПлатформаVisits/месКатегорияУгрозаГлавная характеристика
1AlertaSubastas77 525Классический агрегатор8/10SEO domination 9 лет, DR 15, но без AI, аудитория плато с 2023
2Escrapalia (SURUS Inversa)27 290B2B industrial5/10DR 44, но industrial — другой сегмент
3Addmeet5 743B2B institutional4/10PHP/jQuery 2015 stack, Twitter мёртв с 2023, B2B €50M+ сделки
4Subastafácil2 555Сервис под ключ6/1015 лет бренд, цены непубличны (red flag)
5Eactivos (Activos Concursales)711Concursal B2B7/10EKomi gold seal, узкая ниша concursal
6Mapasubastas551 (+ 6 000 регистраций через Tristán community)AI-радар лидер по продукту9/10Главная угроза. Cassandra AI + Tristán + cesiones marketplace + capital €36K
7Subastanomics (Tristán)223Курс/контент—TOPsubastas €1 995 курс, не SaaS — distribution channel
8Diario de Subastas162 + mobile appsМетаагрегатор7/1022+ источников (самая широкая агрегация), но без AI
9Subastas.com130WordPress лендинг3/10WP 6.9.4 + Divi + €9/€30 email-consulting
10SubastasIA99AI-радар mid-tier8/10Email+WhatsApp+Push (УНИКАЛЬНО), но LSSI compliance gap
11Subastae1AI-радар light5/10Mapbox + Sentry, без публ. цен
12Subastic6Searcher light5/10Next.js, без AI/cargas/cesiones
13CashStalker5Multi-vertical AI8/106 вертикалей (subastas+ayudas+licitaciones+oposiciones) + физ.выезд €99
14Invisor1Real estate intelligence3/10Другой сегмент (regular RE listings)
15InversorBOE0AI-радар (free)7/10Free+партнёрский маркетплейс, OCR LEC, анонимная команда — acqui-hire target
16MundoSubastas0AI-радар3/10В Modo Mantenimiento → zombie, asset deal candidate

Бумажные тигры (выглядят грозно — продукт зомби)

SubastasIA — 15 000 «активных»

Claim 15K active users, прозрачные тарифы €0/€12/€20, продукт работает (1 494 лотов, Next.js, satellite maps). НО: юр.лицо не раскрыто — нарушение ст.10 LSSI-CE при платных подписках. Может «упасть» под штраф AEPD.

InversorBOE — «cientos de inversores»

Nomad Code SL B22456768 (15.05.2025), CIF чистый, Castellana 194. Полностью бесплатно + партнёрский маркетплейс. НО: 0 visits Ahrefs, анонимная команда, только 1 источник (BOE). Acqui-hire target €100-300K.

MundoSubastas — «Modo Mantenimiento»

Маркетинг говорит «líder de análisis con IA», продукт говорит «volveremos en unos minutos». Зомби. Asset deal candidate €5-20K за domain.

ClubdeSubastas (paper tiger)

WordPress + Calendly + demo screens. DR 0.3. Не имеет реального продукта.

DR landscape — Ahrefs майнингу

ПлатформаDRVisits/месDR/Visit efficiencyВывод
Escrapalia4427 290620Industrial brand legacy, не наша лига
AlertaSubastas1577 5255 168SEO programmatic excellence, наш main benchmark
Addmeet135 743442Устаревший — DR не помог
InversorBOE3.700Свежая регистрация — нет ещё SEO base
Diario3.116252Mobile apps ≠ web SEO
CashStalker0.4512.5Свежий, контент-маркетинг 2026 активный
Mapasubastas / SubastasIA / Subastae / Subastic0551/99/1/6—SEO-foundation ещё не построена

Главный insight: SEO programmatic (Long-tail "subastas + ciudad + tipo") — 700-1000× больше трафика чем AI-only платформы. Наша стратегия = копия SEO AlertaSubastas + AI overlay.

0325+ конкурентов — финальные карточки

9 категорий с реальным трафиком + статус

A. AI-радары

Mapasubastas SL (Sevilla) — главный продуктовый конкурент

551 visits/мес Ahrefs · DR 0 · +6 000 registered · capital €36K · 2023 · Antonio Isaac Moreno (Adm.Único, alumno TOPsubastas Tristán)

Фишки: Informe Jurídico IA (proindiviso/VPO/herencias yacentes) + Calculadora rentabilidad + Comparables + Urbanismo PRO 5 capas (suelo/inundables/protegidas/costas/vías pecuarias) + Marketplace cesiones de remate (УНИКАЛЬНО) + Acompañamiento + Tristán endorsement + Cassandra AI partner.

Цены прозрачные: €0 / €5 / €12 / €25 + €195 Consultoría.

Слабости: Низкий трафик 551 (зависимость от Tristán community); зависимость от Cassandra AI; нет Layer B; нет mobile.

Технология: Astro frontend + Strapi CMS.

Угроза 9/10 Merger candidate €500K-2M (M24-M30)

InversorBOE / Nomad Code SL — acqui-hire target

0 visits Ahrefs · DR 3.7 · «cientos de inversores» · CIF B22456768 (15.05.2025) · Castellana 194

Фишки: 6 инструментов (Radar diario + поиск + alerts + scoring IA + OCR cargas + PDF-отчёты) + 1 000+ subastas activas + 52 столицы провинций + AI scoring 0-100 + A/B/C/D + LEC 670.5/692 rule-engine + партнёр-маркетплейс.

Модель: Полностью бесплатно навсегда — монетизация через партнёрский маркетплейс despachos/gestorías/inmobiliarias.

Слабости: 0 visits, анонимная команда (CIF чистый, но человек неизвестен), только 1 источник (BOE).

Угроза 7/10 Acqui-hire €100-300K (M12-M24)

SubastasIA — compliance risk

99 visits Ahrefs · DR 0 · 15 000 «активных» claim · 2024 · юр.лицо НЕ раскрыто

Фишки: 1 494 активных аукционов с satellite maps + Score Global 0-100 + Simulador rentabilidad + ITP по CCAA + REST API в Profesional + Email + WhatsApp + Push notifications (УНИКАЛЬНО среди радаров).

Цены: €0 / €12 / €20 на /precios (но conflict €5-16 на других страницах).

Слабости: Нарушение ст.10 LSSI-CE (не раскрыт CIF при платных подписках) → potencial AEPD sanction; анонимная команда; нет cesiones.

Угроза 8/10 Compliance risk acqui-hire €50-150K (M12-M18)

CashStalker — multi-vertical AI machine

5 visits Ahrefs · DR 0.4 · 2025 · юр.лицо не раскрыто

Фишки: Multi-vertical (Inmuebles + Vehículos + Ayudas sociales + Subvenciones BDNS + Licitaciones + Oposiciones) + Gemini 2.5 Flash обучен на LEC 670-675 + BAJO/MEDIO/ALTO scoring + Calculadora coste real + €99 Verificación Ocupación (48-72h, фото фасада).

Цены: €3.84-14.99/мес + €3.99 pay-per-use + €99 verif. (прозрачные).

Слабости: Юр.лицо не раскрыто (LSSI gap); реклама в Free tier; контент-маркетинг 2026 активный но конкурируется по широте.

Технология: Supabase + Next.js + Vercel + Resend + Stripe (тот же стек что и наш!).

Угроза 8/10 Acqui-hire €50-150K

MundoSubastas — zombie

0 visits · «Modo Mantenimiento v2.44.58» · Bilbao · команда не раскрыта

Маркетинг claims «líder de análisis con IA», на самом деле — non-working page. Asset deal candidate €5-20K за domain + brand.

Угроза 3/10 Asset deal €5-20K

B. Классические агрегаторы

AlertaSubastas SLU (Girona) — SEO incumbent

77 525 visits/мес Ahrefs · DR 15 · 9 лет (с 2016) · capital €3K bootstrap · Joaquim Pagans Pugés · +3 000 inversores (стагнация с 2023!)

Фишки: Programmable SEO ~1000+ страниц (provincias × tipo); 9 источников incl. Ayuntamientos/Diputaciones/Consejos comarcales; tarifas через Twitter @alertasubastas; Tristán+Andreas+Rafa Sánchez wall of love.

Слабости: Нет AI вообще; аудитория плато (+3K с 2023); placeholder.svg вместо фото; PHP/Laravel legacy; цены скрыты за JS.

Угроза 8/10 Exit target €1-3M (low-medium prob, bootstrap может не платить premium)

Subastafácil — 15-летний consultative

2 555 visits/мес · 2010 · Daniel Sánchez (gestor) + Stefania (Sevilla) · 15 лет · +21 000 propiedades subastadas (claim)

Фишки: Acompañamiento incluido (consultative service) + Asesoramiento legal + Community + Active SM (IG/FB/LI/TT/YT) + Laravel platform.

Слабости: Цены непубличны (red flag); нет AI; не SaaS — consultative-niche.

Угроза 6/10

C. Мобильные / Метаагрегаторы

Diario de Subastas (Abencys + CISER)

162 visits/мес Ahrefs · DR 3.1 · 2023 · Abencys (юристы) + CISER (IT) · iOS+Android native

Фишки: 22+ источников (Adif, Administración Concursal, BOE, Escrapalia, Eactivos, Fortuño Gil, IAG Auction, Subastas Procuradores, Subastas Tradema, Valoralia, и др.) — самая широкая агрегация в Spain; mobile apps (App Store 6444700162); +2 400 активных лотов; dds-Lab для инфлюенсеров (закр.бета).

Слабости: Нет AI; corporate brand но могут добавить AI за 6-12 мес; web без AI value.

Угроза 7/10 Exit target €1-3M (medium-high prob, AI следующий шаг)

D. B2B институциональные

Addmeet — B2B closed club

5 743 visits/мес · DR 13 · 2010 · Barcelona · «Club Inmobiliario Profesional»

Фишки: Edificios/solares/locales €11-22M+ лоты; PREMIUM-инвесторы (>€7M активов, LTV<60%); Addmeet Studio bulk valuation.

Слабости: PHP/jQuery 2015 stack; Twitter мёртв с 2023; B2B 50M+€ — другой сегмент; адрес расхождение Rambla→Paseo Gràcia.

Угроза 4/10 · Не пересекаемся

Escrapalia (SURUS Inversa)

27 290 visits/мес · DR 44 (highest!) · 2012 · industrial focus

Industrial assets + maquinaria + activos inmobiliarios. Главная почти пустая (marketing carousel). DR обманывает — это другой сегмент. Угроза 5/10

E. Банкротные (Concursal)

Eactivos / Activos Concursales SL — niche leader

711 visits/мес · 2010 · EKomi gold seal · Microsoft Azure CDN

Фишки: Огромный свежий каталог (июнь 2026: Nave Almería €760K, Mercedes C220D, Dúplex Ibiza €12M); LEC 641-642 niche; valoraciones; реальные клиенты verified.

Слабости: Узкая ниша concursal; нет AI; не для retail.

Угроза 7/10 Acquirer/merger candidate €1-4M (M30+)

F. Сервис под ключ

Subastafácil (см. выше категорию B)

Гибрид сервиса + платформы. 15 лет, Andalucía-focused. 6/10

G. Курсы / контент

Subastanomics (Tristán el Subastero / Héctor Arderíus)

223 visits/мес · TOPsubastas €1 995 курс · 30+ лет опыта · 100-500 alumni

Фишки: Tristán = THE influencer category; Telegram-каналы 5k+ members; YouTube channel; alumni включают Antonio Isaac Moreno (Mapasubastas founder).

Слабости: Уже глубоко embedded с Mapasubastas + AlertaSubastas wall of love. Exclusivity невозможна.

Не конкурент — потенциальный sponsor / channel

Manuel Viguín / Balio / Club de Subastas

22 года опыта · 2 000+ subastas · 3 книги · Club community closed

Свободен от Tristán-оси — прямой конкурент в обучении (Club vs TOPsubastas). MBA-level команда (claim).

Tier 1 partnership target: €20-50K signing + 5-10% equity + 20-30% rev share

Mister Subastas (Luis из Albacete)

Анонимный подкастер + YouTuber + Twitter · claim «продал стартап SV» (не верифицировано публично).

Tier 2 affiliate: 15-25% rev share

H. Legal / Юристы

Andreas Ruigómez (Bufete Ruigómez, Madrid)

5 986 X-followers · «Abogado especializado en subastas» · Newsletter с Rafa Sánchez (@asesormillenial).

Tier 1.5 Legal partner: 30-40% rev share от legal-fees

I. Аналитика / Real Estate Intelligence (adjacent)

Invisor (другой сегмент)

1 visit · Real estate intelligence (не subastas) · Idealista/Fotocasa/Habitaclia/pisos.com/Milanuncios/Wallapop scraping · €49-349/мес + €149 activation · Custom SPA premium.

3/10 для нашего сегмента · Benchmark для UI/UX

CasaIA (solo dev Enrique Tortosa)

iOS app в App Store. Acqui-hire €10-30K для mobile speedup

J. EU benchmarks (для геоэкспансии M27+)

ПлатформаСтранаГлавная фишкаРелевантность
Astalegale.netItalyAuthorized Ministry Justice + Blockchain notarization (Algorand) + €25B+ assetsGeo-expansion / acquirer Spain entry
Argetra GmbHGermanyVollständigkeitsgarantie (refund если propiedad contaminada)Benchmark for quality guarantee
PropVisions LtdUKRoom-by-room AI Vision + 6 exit strategies side-by-side + EPC matchingГлавный AI benchmark
HouseDaddyAIUSA0-100 scoring × 47 точек + auto title check + voice Q&A · $229-549/месBenchmark scoring
DealScope AIUSA6 параллельных AI-агентов + pay-per-report $6.67-39.99Pay-per-report model
AggreGradeUSA$7.99 single report / $39/мес unlimited + A-F + photo condition + room reno estimatePricing model
Auction.comUSALive marketplace + Remote Bid + Foreclosure Predict (probability)«probabilidad adjudicación» metric
ATTOM / RealtyTracUSADeal-o-Meter (Poor/Good/Great) + Propensity to Default 0-1003-tier rating simplification

04Что у каждого внутри (главные фишки)

Глубокий разбор из N1-N5

AlertaSubastas — детально (главный SEO benchmark)

Контент-машина

  • «176.268 Subastas BOE Judiciales de Casas y Pisos en España» на главной — count of indexed listings.
  • «average 3,183 new public auctions monthly» — frequency.
  • 9 источников: BOE Judiciales + Hacienda (AEAT) + Seguridad Social (TGSS) + Notariales + Ayuntamientos + Diputaciones + Consejos Comarcales + AEAT regional + Sub-categorías внутри каждого.
  • ~190K viviendas в БД (historical + active).
  • 24 типа активов: vivienda, instalaciones (101), vehículos, fincas, locales, naves, оборудование, и т.д.
  • ~12 000 page slots = 24 типов × 49 провинций × ~10 муниципалитетов в крупных.

Юр. сторона

  • ALERTASUBASTAS SLU B55284814 (Girona)
  • Capital social €3 000 (bootstrap)
  • Joaquim Pagans Pugés — единственный admin
  • Чистый Aviso Legal + «Fuente: BOE, Hacienda y Seguridad Social» атрибуция (our benchmark)
  • RGPD / LOPDGDD в норме

Mapasubastas — детально (главный продуктовый конкурент)

Продукт

  • Análisis de cargas con IA (Informe Jurídico IA): proindiviso/VPO/herencias yacentes — type-labels без 0-100 score
  • Mapa interactivo с Mapbox satellite
  • Marketplace de cesiones de remate — единственный в Spain
  • Análisis IA automático de cargas y nota simple
  • Urbanismo PRO: 5 capas (clases suelo, inundables, áreas protegidas, costas, vías pecuarias)
  • Calculadora rentabilidad с сохранением сценариев
  • Acompañamiento on-demand
  • Tristán endorsement + TOPsubastas alumni pipeline
  • Технология: Astro frontend + Strapi CMS для блога + Cassandra AI для AVM

Бизнес

  • MAPASUBASTAS SL B56268931 (Sevilla)
  • Capital €36K (в 12× выше AlertaSubastas)
  • Antonio Isaac Moreno — Adm. Único, alumno TOPsubastas Tristán
  • +6 000 inversores за 2 года (с Tristán community)
  • Прозрачные цены: €0 / €5 / €12 / €25 + €195 Consultoría

InversorBOE — детально (acqui-hire target)

Продукт

  • 6 инструментов: Radar diario + Поиск/фильтры + Alerts + Scoring IA 0-100 (A/B/C/D) + OCR cargas (LEC 670.5/692 rule-engine) + PDF-отчёты
  • «1 000+ subastas activas» + «52 столицы провинций» + «обновление 2×/день»
  • Геокодировка 439 районов (deталь, которую не написал бы лендинг-пустышка)
  • Партнёрский маркетплейс (despachos / gestorías / inmobiliarias)
  • Полностью бесплатно — монетизация через rev share с партнёрами

CashStalker — детально

Multi-vertical

  • 6 вертикалей: Inmuebles + Vehículos + Ayudas sociales + Subvenciones BDNS + Licitaciones + Oposiciones
  • Контент-маркетинг 2026 активный (15 марта, 22 апреля, 18 февраля 2026)
  • Verificación Ocupación €99 (48-72h, фото фасада) — uniquely в этой нише
  • IA Assistant PRO+ (Gemini 2.5 Flash обучен на LEC 670-675)
  • Pay-per-use €3.99 dossier
  • BAJO/MEDIO/ALTO scoring
  • Calculadora coste real (puja + ITP + nota + registro + cargas)

Технология (точно совпадает с нашим планом!)

  • Supabase (gizpbrjlxzdnzfvmubsz.supabase.co)
  • Next.js + Vercel
  • Stripe
  • Resend для emails
  • Google Gemini 2.5 Flash
  • OSM для maps

Diario de Subastas — детально (broad coverage benchmark)

22+ источников агрегации (самая широкая в Spain)

  • Adif (государственные ж/д)
  • Administración Concursal
  • BOE (все категории)
  • Escrapalia (industrial)
  • Eactivos (concursal)
  • Fortuño Gil (специализированные)
  • IAG Auction
  • Subastas Procuradores
  • Subastas Tradema
  • Valoralia
  • + еще ~12 источников муниципальных и corporate

+2 400 активных лотов в любой момент. Партнёрство Abencys (юристы) + CISER (IT) даёт корпоративный moat но также скорости.

Mobile apps iOS (App Store ID 6444700162) + Android — единственный с native mobile.

SubastasIA — multi-channel alerts champion

Уникальное

  • Real-time alerts через Email + WhatsApp + Push notifications — никто из конкурентов не делает все три
  • 1 494 активных аукционов с детальными карточками (Avenida Matisse 91 Valencia, Calle Diego Hernandez 12 Murcia)
  • Satellite maps через api.subastasia.com
  • Simulador rentabilidad + калькулятор ITP по CCAA
  • REST API в Profesional tier (€20/мес) — но это retail-tier, не enterprise
  • Score Global 0-100

Compliance gap: юр.лицо не раскрыто при платных подписках — нарушение ст.10 LSSI-CE → AEPD sanction risk.

Eactivos — concursal specialist

Свежий каталог (verified)

  • Subasta de nave industrial San Isidro Níjar Almería (€760 000)
  • Vehículo Mercedes Benz C220D Calamonte Badajoz
  • Vivienda Dúplex Urbanización Roca Llisa Ibiza
  • Активы на €12 000 000
  • Daty активности: «Empieza 01/06/2026», «Finaliza 12/06/2026», «Finaliza 18/06/2026»
  • EKomi gold seal verified
  • Activos Concursales SL legal entity

Ниша: LEC 641-642 extraprocesales subastas (другая «лига» от BOE judicial).

05Жалобы и потребности subasteros (N5)

Топ-10 жалоб + 10 JTBD + 5 сегментов

Топ-10 жалоб (приоритизированный список из N5 user research)

#ЖалобаСегментSeverityНаш ответ
1«Слишком много времени тратится на due-diligence одного объекта» (30-60 мин/субаста manual)FlipperHighPipeline Score за <5 min
2«Не понимаю что такое cargas anteriores vs posteriores»NovatoHighAI análisis cargas в «человеческом» castellano
3«Subastas suspenden/cancelan, узнаю поздно»ВсеMediumReal-time alerts на статус (postponed/cancelled/cleared)
4«Депозит 20% после LO 1/2025 — нужно €16-20K на квартиру €100K»Novato + RetailHighAction Score 30/60/90 + pre-deposit credit-line partnership (M18+)
5«Боюсь okupas — не могу выселить 6-18 мес»Novato + RetailHighPosesión risk score + AI Vision фасад/окрестности + physical verification €79-129
6«Конкуренция с Tristán-командой за лучшие лоты Madrid Centro»FlipperHighPersona-aware scoring + alerts быстрые + speed-to-decision <5 min
7«Idealista/Fotocasa показывают asking rent, не realized rent» (для rentista)RentistaMediumReal yield calculator с Notariado data + zip-code level
8«Reforma €/m² — нет accurate бенчмарков по zone»Flipper + RentistaMediumReforma €/m² по zip-code (Habitissimo benchmark + Invisor 5 уровней)
9«ITP varies по CCAA — Madrid 6%, Cataluña 10%, Galicia 9% — сложно держать в голове»Все purchasingMediumCalculadora rentabilidad с ITP per CCAA таблица
10«Reformistas-подрядчики bottleneck — 4 параллельных flip = unsustainable»FlipperMediumCurated network procurador/abogado per provincia (M18+)

10 Jobs-to-be-Done (JTBD)

  1. «Найти 1 хорошую субасту из 50» — Flipper: scoring 0-100 + persona-aware
  2. «Узнать, есть ли тут cargas / окупанте до пуджи» — All: AI análisis cargas + posesión check
  3. «Прикинуть будет ли profit в 6-12 мес» — Flipper: TIR projection Flip strategy
  4. «Узнать, сколько РЕАЛЬНО можно сдать в этой zone» — Rentista: real yield calculator с Notariado data
  5. «Подготовиться к пуджей за 30 дней» — All: Action Score 30/60/90 checklist
  6. «Найти юриста / procurador в этой провинции» — All: Curated network marketplace
  7. «Получать alerts о новых лотах в моих фильтрах» — All: Email + WhatsApp + Telegram + Push
  8. «Сравнить 4 стратегии (Flip/Rental/BRRR/Cesión)» — Flipper + Rentista: Multi-strategy TIR side-by-side
  9. «Узнать вероятность реальной адъюдикации» — All: Foreclosure Predict (auction.com-style) — мы строим
  10. «Анализировать 100-1000 лотов параллельно» — Institutional: B2B API + bulk CSV

5 сегментов subasteros (наша целевая аудитория)

Novato

Новичок-самопокупатель
Размер TAM
30 000 в Spain
Conversion
3-5%
ARPU/мес
€19 (Personal)
LTV
€182-325
CAC
€30-100
LTV/CAC
2.6-6.5×
Payback
4.6 мес
Главный JTBD
Купить квартиру для жизни дешевле рынка без обмана

Flipper

Профи-инвестор (5-20 deals/год)
Размер TAM
3 000-5 000
Conversion
15-25%
ARPU/мес
€49-149
LTV
€941-2 376
CAC
€200-500
LTV/CAC
2.7-9.5×
Payback
8.9 мес
Главный JTBD
Купить-отремонтировать-продать с TIR 18-25%

Rentista

Арендодатель BTL
Размер TAM
8 000-15 000
Conversion
8-12%
ARPU/мес
€29-79
LTV
€371-784
CAC
€100-250
LTV/CAC
2.1-5.2×
Payback
7.5 мес
Главный JTBD
Купить под аренду с доходностью 5-8%

Institutional

Фонды / family offices / servicers
Размер TAM
100-300 организаций
Conversion
5-15%
ARPU/мес
€500-2 000+
LTV
€25 500-136 000
CAC
€3 000-5 000
LTV/CAC
6.4-38.9× ⭐
Payback
9.4 мес
Главный JTBD
Масштабировать NPL/REO portfolio

Extranjeros

Foreign investors
Размер TAM
5 000-15 000
Conversion
3-8%
ARPU/мес
€99-299
LTV
€1 200-6 100
CAC
€300-800
LTV/CAC
3.5-8.1×
Payback
7.0 мес
Главный JTBD
Купить дешёво в Spain + Golden Visa
Ключевая инсайт

LO 1/2025 (депозит 5% → 20%, срок оплаты 40 → 20 раб.дней) сжимает retail воронку в 2-4 раза. Только 25-30% домохозяйств имеют €16-20K cash на день пуджи. Compensation: через B2B (Institutional API LTV/CAC 6.4-38.9×) и Extranjeros (с cash готовы).

064-5 персон детально (из A6)

Customer journey, pricing, retention по каждой

1. NOVATO — новичок-самопокупатель (30 000 в Spain)

Профиль

30-50 лет, доход €25-45K, копили депозит 3-7 лет, накопили €15-40K. Live в аренде или у родителей. Не знают LEC, путают cargas с deudas comunidad. Видели Tristán в YouTube, услышали про «-30% от рынка».

Главный страх: «меня обманут» / «попадусь на cargas» / «придут okupas».

Customer journey (7 phases)

  1. AWARENESS: Google search 40% («cómo comprar piso barato») + YouTube 25% + Reddit 15% + Social 10% + WOM 10% · 5-9 touches · 3-5% visitor→sub
  2. CONSIDERATION: Newsletter + 5-email welcome sequence · 7 дней · 15-25% sub→reg
  3. DECISION: Free → Personal €19 · 1-3 недели · 5-10% free→paid
  4. ONBOARDING 30d: D0 welcome + D1 первый анализ + D7 webinar + D14 checklist + D30 survey · D30 retention 20-25%
  5. RETENTION 12 мес avg: Weekly newsletter + Telegram-group · Monthly churn 12% → 5%
  6. EXPANSION: 70-80% не покупают subasta; 15-20% покупают 1 квартиру; 5% переходят в flipper
  7. EXIT: Cancellation 3-6 мес после покупки квартиры · Pause vs cancel ratio · Win-back 30% off на 3 мес

Pricing Novato

TierЦена/месAnnual -15%Что включено
Free€0—1 AI analysis/мес, map, 5 saved searches, basic alerts
Personal€19€194/год (€16/мес)5 AI analyses/мес, comparables, ITP calc, Telegram chat, 10 saved searches
Personal+€29€294/год10 analyses + priority chat + monthly webinar

Психологические якоря: €19 = «цена 2 кофе в Madrid»; «1 mistake = €30K+ — pague €19/мес para evitarlo».

2. FLIPPER — профи-инвестор (3-5K в Spain)

Профиль

35-55 лет, доход €60-200K (часть от субаст), уже сделали 3+ flip'а, capital €50-500K. SL/Holding для tax opt. Ex-banker, ex-realtor, ex-contractor. Знают LEC, ITP по CCAA, что такое CDR (cesión de remate). Telegram-каналы Viguína + Tristán.

Главная мотивация: «time is money» — нужна скорость анализа.

Customer journey

  1. AWARENESS: Tristán/Viguín community 35% + X/Twitter 20% + Telegram public 15% + courses 10% + WOM 10% + events 10% · 3-5 touches
  2. CONSIDERATION: Trial Pro 14d · 7-21 days · 15-25% trial users
  3. DECISION: Pro €49 (или Premium €149 high-tier) · 8-12% trial→paid
  4. ONBOARDING: 1-on-1 onboarding call 30 мин + cheatsheet PDF · D30 retention 60%+
  5. RETENTION 18-24 мес: Speed + accuracy + workflow lock-in · Monthly churn 3-5%
  6. EXPANSION: 15-20% Pro→Premium within 6 мес + add-ons (legal €100/h, inspection €200-500, API)
  7. EXIT: Retire/life change 30%, switch tool 20%, conkurрент 20%, price 15%, bugs 15%

Pricing Flipper

TierЦена/месЧто включено
Pro€49Unlimited AI analyses, TIR 4 scenarios, comparables, alerts, Telegram bot, pipeline view, 1 user
Premium€149+ Physical verification 2/мес incluido + lawyer consultation 1/мес + priority support
Add-on Physical Inspection€200-500/визитOutside subscription
Add-on Legal Consultation€100/часOutside subscription
Add-on Team Seats€20/seat/месMin 2 seats

Якоря: €49 = «one cup of coffee per workday»; «1 deal earns €15-25K profit, este tool cuesta €600/año»; «20+ horas/mes saved → €1000+ valor de tu tiempo».

3. RENTISTA — арендодатель BTL (8-15K в Spain)

Профиль

40-65 лет, доход €40-100K (зарплата + rental), 1-3 объекта уже в аренде, накопления €50-300K. Доктора/юристы/инженеры/funcionarios. Знают rental yields + IRPF, но не subastas-specialists.

Главный страх: «inquilino moroso, не платит 12 мес».

Pricing Rentista

TierЦена/месЧто включено
Free€01 yield calculator/мес, basic zone data, 3 saved zones
Rentista€2910 AI analyses/мес, yield calculator unlimited, LTR vs STR, weekly alerts
Rentista Pro€49+ Tax helper + 10-year projections + quarterly market reports
Premium€79+ Property mgmt referral + 1 tax consultation/quarter

Якоря: «€29 = cuota de comunidad de UN objeto»; «Compra UN piso con +1% yield extra → recupera 10 años de subscription».

4. INSTITUTIONAL — фонды / family offices (100-300 организаций)

Профиль

Family offices (€50M-1B+ AUM) · Real estate funds (€100M-5B) · Servicers (doValue/Intrum/Hipoges/Aliseda/Servihabitat/Altamira) · Banks NPL desks (Santander/BBVA/CaixaBank/Sabadell) · Asesorías concursales (Cuatrecasas/Garrigues).

Decision makers: CIO Family Office / Investment Director / Head of NPL · 40-60 лет · Multi-stakeholder 3-7 people · Compliance-driven.

Pricing Institutional

TierЦена/месЧто включено
Enterprise€499Unlimited API + Bulk CSV/JSON daily + Webhooks + Custom filters + White-label PDFs
Enterprise Plus€999+ Dedicated CSM + SOC 2 reports
Enterprise Max€1 499+ Custom integrations + OAuth 2.0 + Multi-portfolio dashboards
Setup fee one-time€1 000-5 000Standard B2B integration

LTV/CAC: 6.4-38.9× — самый прибыльный сегмент. €60-240K ARR per 10 enterprise deals.

Caveat: Sales cycle 3-9 мес. Без full-time enterprise sales rep — невозможен.

5. EXTRANJEROS — foreign investors (5-15K в Spain)

Профиль

UK/DE/FR/NL/NL retirees + investors looking for Spanish RE bargain + Golden Visa applicants ($500K+ investment for residency).

Главное: bilingual support (EN minimum, DE/FR ideally) + Golden Visa pathway info + tax/legal partner intro + concierge tier.

Pricing Extranjeros

TierЦена/месЧто включено
International€99EN support + Golden Visa guides + bilingual reports + 10 analyses/мес
Concierge€299+ Dedicated EN account manager + lawyer partner intro + tax consultation

07Дизайн нашего продукта (Pipeline Score реалистичный)

После stress-test — что РЕАЛЬНО строим

Pipeline Score v1 — 5 этапов (НЕ 9 из J)

В исходном плане J был 9-этапный pipeline. После L_review stress-test → реалистично 5 этапов:

5 этапов Pipeline Score

  1. Búsqueda + DD — filter quality + cargas net + posesión risk. Reasoning: «Cuántas cargas pasan a ti? Hay okupantes?»
  2. Subasta tech — depósito 20% (после LO 1/2025) calc + digital cert check (self-declaration). Reasoning: «Tienes €16-20K líquidos + certificado digital activo?»
  3. Adjudicación — holding cost estimate (3-12 мес по juzgado из CENDOJ статистика). Reasoning: «Cuánto vas a esperar entre puja y posesión?»
  4. Lanzamiento + Reforma — posesión resolution timeline + reform €/m² (Habitissimo benchmark по zip-code). Reasoning: «Cuánto cuesta echar okupas + reformar?»
  5. Salida — ARV estimate + DOM в районе (Idealista proxy). Reasoning: «A qué precio + en cuánto tiempo vendes/alquilas?»
┌──────────────┐ ┌──────────────┐ ┌──────────────┐ ┌──────────────┐ ┌──────────────┐ │ 1. Búsqueda │ → │ 2. Subasta │ → │ 3. Adjudic. │ → │ 4. Lanzami.+ │ → │ 5. Salida │ │ + DD │ │ tech │ │ │ │ Reforma │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ Score 0-100 │ │ Score 0-100 │ │ Score 0-100 │ │ Score 0-100 │ │ Score 0-100 │ │ Confidence% │ │ Confidence% │ │ Confidence% │ │ Confidence% │ │ Confidence% │ │ Δ € impact │ │ Δ € impact │ │ Δ € impact │ │ Δ € impact │ │ Δ € impact │ └──────────────┘ └──────────────┘ └──────────────┘ └──────────────┘ └──────────────┘ │ ▼ ┌──────────────────┐ │ TOTAL Pipeline │ │ Score 0-100 │ │ Persona-aware │ │ (Flipper/Rent/ │ │ Cesión/FO) │ └──────────────────┘

Confidence 3 уровня (prominently displayed)

HIGH (≥85%)

Data complete; OCR clean; comparables ≥10 в радиусе 500m; cargas certificate available.

UX: Show numbers as-is.

MEDIUM (60-84%)

Partial data; OCR with edge cases; comparables 3-10; carga interpretation uncertain.

UX: «Confidence 75%. Recommended manual verification of cargas before bidding.»

LOW (<60%)

OCR <60% accuracy; comparables <3; carga PDF недоступен; posesión unknown.

UX: «Low confidence — do not bid blind. Order nota simple + carga certificate first.»

Action Score 30/60/90

ПериодChecklistЧто мы проверяем
30 дней до пуджиDepósito reserve · Abogado consult · Visita física«Hay €16-20K en cuenta?» (self-decl); «Tienes lawyer en esta provincia?»; «Has visto la finca?»
60 днейCargas double-check · Hipoteca-puente prep · Reforma quote«Certificado de cargas actualizado?»; «Banco preaprobado puente loan?»; «3 cotizaciones de reforma?»
90 днейBOE inscripción · Digital cert ready · Decisión bid-or-skip«Registrado en Portal Subastas BOE?»; «Certificado digital activo?»; «Pipeline Score ≥70?»

5 интеграций M0-M6

#ИсточникТипCostЧто даёт
1BOE Datos Abiertos APIFREE€0Sumario BOE + BORME + structured XML/JSON
2Catastro OVC SOAP/RESTFREE€0 (cache 90d)Ref catastral + año + superficie + uso
3INE wstempus JSONFREE€0Цены жилья per provincia + demografía
4OpenBormeFREE€02.6M empresas + cargos + sanctions cruce
5Apify spain-auction-scout$3/1000 results$15-50/месProduction-ready BOE scraper

Persona-aware scoring (УНИКАЛЬНО)

Одна и та же subasta → разные scores для разных personas:

  • Flipper: focus на TIR 6-12 мес + reforma cost certainty + juzgado speed
  • Rentista (BTL): focus на rental yield + tenant demand + condición vs «pasable»
  • Cesionista: focus на depósito ratio + cargas clearable + posesión speed
  • Family Office / Fondo: focus на bulk discount + DD ready + cesión flexibility + cash deployment timeline

Один объект может быть 75 для flipper, 35 для BTL, 88 для cesión, 50 для FO. Никто из 8 главных конкурентов это не делает.

08Что мы делаем лучше AlertaSubastas

Side-by-side по 15+ критериям
КритерийAlertaSubastas (77 525)Мы (план)Кто впереди
SEO programmatic pages~1000+ (9 лет)5 000+ с AI overlay (цель 12 мес)Они → копируем
Возраст домена / DR10 лет, DR 15M0 DR 0Они → quality + backlinks
Заявленная аудитория+3 000 (стагнация с 2023)0 (growth 100%+ YoY target)Они currently → потом догоняем
AI análisis cargas❌ Нет вообще✅ Claude Vision + LEC 670.5/692 + confidenceМЫ
Pipeline Score❌✅ 5 этапов + confidenceМЫ
Persona-aware scoring❌✅ 4 persona × thesisМЫ
TIR Multi-strategy🟡 Только estimación mercado✅ Flip/Rental/BRRR/Cesión × 17 CCAA с ITP localizadoМЫ
AI Photo Vision❌✅ Фасад + окрестности (PropVisions UK approach)МЫ
Mobile native❌ Web responsive✅ PWA M9 + React Native iOS+Android M18+МЫ
Layer B (Sareb+servicers)❌✅ Sareb + Aliseda + Haya + Servihabitat M12-M15МЫ
Источники Layer A9 (BOE+AEAT+SS+ayunt+diputaciones+consejos)9 (parity) + AI overlayПарy
Прозрачные цены❌ Скрыты за JS✅ €0 / €19 / €49 / €149 публичноМЫ
Bizum/Stripe payments❌ Не публично✅ Stripe + Bizum integrated M0МЫ
Mobile push real-time❌ Email only✅ Email + WhatsApp + Telegram + Discord + Push + SMSМЫ
Compliance baseline✅ Aviso Legal OK✅ + DPIA + DPO external + cyber ins + ISO 27001 M12+Парy с extras
Influencer partnerships✅ Tristán+Andreas+Rafa wall✅ Viguín exclusive (свободен!) + Andreas + Mister Subastas affiliateПарy с разной осью
B2B API enterprise❌✅ Enterprise tier M24-M27 €499-1499/месМЫ
Community Telegram/Discord❌ Только email + блог✅ Telegram (ES) + Discord (EN/DE international)МЫ
Physical verification network❌✅ 30-80 inspectores M21-M24 €79-129МЫ
Прецеденты complianceЧистыйЧистыйПарy
Главный insight

Они впереди по 3 пунктам (SEO base + возраст домена + аудитория). Мы впереди по 12 пунктам (AI + Pipeline + persona + TIR + Photo + Mobile + Layer B + цены + payments + alerts + B2B + community + physical).

Их единственная защита от нас: добавить AI inhouse за 6-12 мес. Pagans bootstrap → может строить, может купить нас. Главная защита для нас: speed-to-market + Layer B moat + Viguín exclusivity.

Что мы НЕ копируем у AlertaSubastas

  • ❌ Placeholder.svg вместо фото объектов (плохой UX)
  • ❌ PHP/Laravel legacy stack
  • ❌ Скрытые цены за JS
  • ❌ Только email alerts (мы делаем multi-channel)

09Technical architecture (из A4)

14+ интеграций, Next.js + Supabase + Anthropic + Apify + MCP

Stack overview

┌─────────────────────────────────────────────────────────────────┐ │ Frontend (EU) │ │ ┌──────────────────┐ ┌──────────────────┐ │ │ │ Astro (SEO) │ │ Next.js 15 │ │ │ │ public pages │ │ app + dashboard │ │ │ │ ~5000 страниц │ │ AI cargas chat │ │ │ └──────────────────┘ └──────────────────┘ │ │ │ │ │ └──────────────┼──────────────────────────┼───────────────────────┘ │ │ ▼ ▼ ┌─────────────────────────────────────────────────────────────────┐ │ Backend Supabase EU (Frankfurt) │ │ ┌──────────────────────────────────────────────────────────┐ │ │ │ Postgres + pgvector + Auth + Storage + Realtime + Edge │ │ │ └──────────────────────────────────────────────────────────┘ │ └─────────────────────────────────────────────────────────────────┘ │ ┌───────┴────────┬─────────────┬───────────┬─────────────┐ ▼ ▼ ▼ ▼ ▼ ┌──────────────┐ ┌─────────────┐ ┌─────────┐ ┌─────────┐ ┌────────────┐ │ Trigger.dev │ │ Anthropic │ │ Apify │ │ Mapbox │ │ Stripe + │ │ background │ │ Claude API │ │ BOE │ │ + Google│ │ Bizum │ │ jobs ($10) │ │ Sonnet/Haiku│ │ scraper │ │ Street │ │ payments │ │ │ │ Opus │ │ $3/1000 │ │ View │ │ │ └──────────────┘ └─────────────┘ └─────────┘ └─────────┘ └────────────┘ │ ▼ ┌──────────────┐ │ PNOA WMS │ │ (FREE │ │ diferencia.)│ └──────────────┘

14 ключевых интеграций

#СервисКатегорияЦена M0EU?Заметки
1BOE Datos Abiertos APIИсточник аукционовFREE✅PSI license; commercial reuse OK
2Catastro OVCКадастрFREE✅SOAP/REST, on-demand cache 90 days
3INE wstempusСтатистикаFREE✅JSON REST; для AVM
4OpenBormeКорп.данныеFREE✅2.6M empresas; cruce con OpenSanctions
5Apify spain-auction-scoutScraper$15-50/мес✅$3/1000 results production-ready
6Anthropic Claude APILLM main$50-200/мес✅ (EU residency)Sonnet 4.6 main, Haiku cheap, Opus hard
7Supabase ProBackend$25/мес✅ (Frankfurt)Postgres+pgvector+Auth+Storage+Edge
8Vercel ProHosting$20/мес✅ (fra1)Next.js + Astro deploy
9Mapbox GL JSКартаFREE 50K loads✅Базовая, тогда $5/1000 (vs $7 Google)
10Google Street ViewStreet ViewFREE 5K events✅Только embedded panoramas (точечно)
11PNOA WMS/WMTSАвиаснимкиFREE (CC-BY)✅13 764 файла Máxima Actualidad; УНИКАЛЬНЫЙ дифференциатор
12Stripe + BizumPayments0 до first payment✅ (Irish EMI)1.4% + €0.25 EU; Bizum integrated docs.stripe.com/payments/bizum
13Trigger.devBackground jobs$10/мес base✅OSS, vs Inngest $75/мес
14Resend ProEmail$20/мес✅3K free → Pro 100/день+

MCP custom servers (наш moat)

4 custom MCP-servers (4-6 weeks dev one-time)

  1. gizmo-boe-mcp — tools: getSubastaById, searchSubastas, getCargasPdf. Internal AI-agent + public B2B tier.
  2. gizmo-catastro-mcp — tools: getCatastroByCoord, getCatastroByRef, getMunicipioStats.
  3. gizmo-cargas-analyzer-mcp — tools: analyzeCargas(pdfUrl) → {subsistentes, canceladas, riskScore, explanation}. Наш моат — proprietary cargas-логика в MCP. Продаём enterprise B2B как API.
  4. gizmo-openborme-mcp — wrapper over public OpenBorme для Claude empresa enrichment.

MCP-as-a-Service pricing model: ~€500-2 000/мес per B2B client.

Бюджет infrastructure по фазам

ФазаПериодInfra/месCumulativeГлавные драйверы
Phase 0M0-M3 (MVP)€180-350€540-1050Apify + Supabase + Claude + Vercel
Phase 1M3-M6 (Polish)€350-700€1.6-3.2K+ Telegram + Brevo + Tesseract + PNOA
Phase 2M6-M12 (Growth)€700-1500€5.8-12.2K+ Cassandra AI + WhatsApp + Idealista (if get)
Phase 3M12-M24 (B2B)€2 000-5 000€29.8-72.2K+ OpenSanctions commercial + Supabase Team + B2B billing
Phase 4M24-M36 (Scale)€5 000-15 000€89.8-252K+ Tinsa/Gloval + Bright Data + Vercel Enterprise

Главные «НЕ делаем» (anti-roadmap)

Не строим сами

  • OCR (Tesseract + Claude Vision покрывают 99%)
  • AVM (Cassandra AI / Tinsa / Gloval partnership)
  • CRM (HubSpot/Notion/Linear)
  • Idealista scraper (через API €500-5K/мес после M12)
  • CENDOJ scraper (T&C запрещают)

Не делаем продуктово

  • Auto-bid через QES (ст.401 CP + eIDAS sole control)
  • PSD2 Open Banking (€120-180K блокер)
  • Insurance products (только Garantía свой quality)
  • AI Photo room-by-room INTERIOR (no data в Spain)
  • Tax Optimization без EAFI лицензии
  • P2P chats (модерация overhead)
  • Hosting outside EU без SCC
  • Vercel Hobby (запрещено commercial по T&C)

10Юридическая структура (из A2)

Вариант C: Holding existing + новая Operating SL + ENISA

Сравнение 3 вариантов

КритерийA: Existing SLB: New SL standaloneC: Holding + Operating ⭐
Стартовый cost€0-300€1.5-3K€1.5-3K + время
Время до старта0 (есть)1-2 мес1-2 мес
ENISA certification❌ Невозможно (старая SL)✅ Возможна✅ Operating SL certified
IS rate первые 4 года25%15% (if ENISA)15% (operating) + 25% holding
ESOP Ley Startups €50K tax-freeОграничено✅✅
VC-ready❌ (escisión)✅✅ + future-proof
Beckham для founderОграничено✅✅
Exit cleanlinessНизкаяВысокаяВысокая
Защита existing assetsНизкаяN/A✅ (separated)
Tax consolidation——✅ Opt-in
┌────────────────────────────┐ │ Holding SL (existing) │ │ CNAE: 6420 (tenencia │ │ de valores) │ │ Capital: existing │ └──────────────┬─────────────┘ │ 100% (или 51%+ для consolidación) ▼ ┌────────────────────────────┐ │ GIZMO Auctions SL (NEW) │ │ CNAE: 6312 + 6201 + 6311 │ │ + 6831 + 7311 │ │ Capital: €3 000 │ │ Certified empresa │ │ emergente by ENISA │ └────────────────────────────┘

CNAE-коды для GIZMO Auctions SL

CNAEОписаниеРоль
6312Portales webГлавный CNAE — tech-портал/маркетплейс
6201Actividades programación informáticaCustom software development
6311Procesamiento de datos, hostingData-infra, scoring аукционов
6831Actividades inmobiliarias por cuenta de tercerosReal-estate intermediation (success fees)
7311Agencias de publicidadAd space для девелоперов

ENISA сертификация — €40-160K saving

Главные benefits
  • IS 15% × 4 года вместо 25% → если ARR €100-400K к Y4 = €40-160K налоговой экономии
  • ESOP €50K/год tax-free на сотрудника + tax deferral до liquidity event
  • Deducción IRPF 50% для business angels (до €100K/год инвестиций) — делает нас интереснее для angels
  • Bonificaciones cuota autónomo для founder

Cost setup: €1 500-3 000 за memoria proyecto (innovation + scalability + financials + cap table). Evaluation 3-6 мес.

Beckham Law для founder (€14K/год saving × 5 лет)

Régimen de impatriados (Art.93 LIRPF)
  • Flat 24% IRPF до €600K base (vs general progressive до 47%)
  • Длительность: 6 ejercicios (год трансфера + 5)
  • Базис: только rentas españolas; renta mundial вне Spain не облагается
  • No Modelo 720 (declaración bienes extranjero)
  • Requisitos: Не resident fiscal Spain в 5 предыдущих лет (раньше 10, Ley 28/2022 сократила)
  • Trigger: contracto de trabajo OR nombramiento como administrador → назначаем себя administrator GIZMO Operating SL
  • Filing: Modelo 149 в течение 6 мес с alta SS

Saving example: Если founder salary 100K€ → general IRPF ~38K€/год; Beckham 100K × 24% = 24K€/год → saving €14K/год × 5 лет = €70K+.

Cost: ~€1 500-3 000 setup (lawyer/asesor) + €500-1 500/год compliance.

One-time costs Variant C

ItemCost
Notary новой SL€200-400
Registro Mercantil€100-200
Gestoría / abogado pack (договоры holding↔operating, ESOP plan template)€1 500-2 500
Certificado digital новой SL€40-100
ENISA memoria preparation€1 500-3 000 (optional outsource)
Beckham application (lawyer + asesor)€1 500-3 000
Capital social €3 000 (рекомендуем vs minimum €1)€3 000
ИТОГО setup€7 840-12 200
Recurring€500-1 000/мес доп. учёт holding + operating

Objeto social text (рекомендуемый)

"La Sociedad tiene por objeto:
(a) El desarrollo, explotación y comercialización de plataformas tecnológicas y portales web destinados a la búsqueda, agregación, análisis y subasta de bienes inmuebles, así como servicios de información, valoración y scoring relacionados;
(b) La intermediación, por cuenta de terceros, en operaciones de compraventa, subasta y arrendamiento de bienes inmuebles, sin perjuicio de las habilitaciones profesionales que en su caso resulten exigibles;
(c) El desarrollo de software, procesamiento de datos, hosting, servicios en la nube y consultoría tecnológica relacionada;
(d) La explotación de espacios publicitarios y prestación de servicios de marketing digital;
(e) Cualesquiera otras actividades complementarias, accesorias o derivadas de las anteriores."

11Compliance + Legal memo (из A3)

Белая / Серая / Чёрная зоны + AEPD precedents

Карта зон

БЕЛАЯ (делаем смело)

  • BOE Open Data API
  • Catastro WMS/WFS
  • INE
  • AEAT subastas (через BOE)
  • TGSS subastas
  • BORME (BOE)
  • OpenBorme (2.6M empresas)
  • Datos.gob.es
  • BDNS
  • Sentencias TS / Audiencia Nacional
  • Eurostat / Banco España

Лицензия: PSI (Ley 37/2007 + UE 2019/1024) — commercial reuse OK с атрибуцией.

СЕРАЯ (можно с mitigation)

  • Sareb / Aliseda / Hipoges / Servihabitat — public data, T&C запрет → lead-gen + partnership deals, не raw scraping
  • Idealista / Fotocasa — через API €500-5K/мес, не scraping
  • CENDOJ — анонимизированные данные для ML training only
  • Google Street View — только embedded panoramas, не локальное кеширование

ЧЁРНАЯ (НЕ делаем)

  • Auto-bid через QES (ст.401 CP suplantación + eIDAS sole control)
  • Хранение/публикация ФИО должников + NIF (INFORMA D&B €1.8M precedent!)
  • Profile-pages по людям
  • API endpoint /persona/{NIF}
  • Поиск по ФИО
  • Marketing emails без opt-in (Orange €1.2M precedent)
  • Biometric identification без DPIA (AENA €10M precedent)

AEPD precedents 2024-2026 (релевантные)

КейсГодСуммаЗа чтоПрименимо к нам?
INFORMA D&B2025 (BOE-A-2025-26124, 10.12.2025)€1.8MАгрегация public sources без ст.6 + ст.14 RGPDПРЯМО ПРИМЕНИМО — наш main precedent
AENA2025 (BOE 04.03.2026)€10MБиометрия без DPIA (ст.35)Прецедент по DPIA-важности
Generali España2025 (BOE 13.05.2025)€4MУтечка 1.6M клиентов; ст.5.1.f + ст.32Прецедент по security
ING España2025€1.6MНесвободное согласиеНе прямо
Sprinter Megacentros2025€1.56MНарушение конфиденциальностиНе прямо
Orange España2025€1.2MMarketing без согласияПрименимо для email-marketing

Главная защитная линия

Не путать «объекты» и «людей»

Скрапим objetos (адрес, кадастр, valoración, cargas), НЕ персональные данные должников. Pipeline filter persona data на стадии ingestion → отбрасываем deudor_nombre / NIF / direccion (или хешируем с salt для dedup).

Это исключает 80% sanction risk (INFORMA D&B style).

AI Act EU (Reg.UE 2024/1689) — мы НЕ HRAIS

Анализ ст.6 AI Act

Наш AI scoring cargas — категория Minimal/Limited Risk, не HRAIS.

  • ❌ Не Annex I (component безопасности продукта)
  • ❌ Не Annex III credit scoring физлиц — мы scor-им objetos, не людей
  • ❌ Не biometric ID
  • ❌ Не essential services для уязвимых
  • ❌ Не law enforcement/migration/justice

Документация (best practice даже не HRAIS):

  1. Описание системы (цели, архитектура, данные training)
  2. Risk assessment базовый
  3. Transparency disclosure пользователям
  4. Human oversight: AI = suggestion, не automated decision (критично для ст.22 RGPD)
  5. Documentation по ст.6(3)-(4) если попадём в Annex III

M0 compliance bundle

Разовые €3 000

  • SL Operating регистрация (см. Section 10)
  • Aviso Legal + Privacy Policy + Cookies Policy (lawyer review): €300-800
  • T&C + disclaimers: €300
  • RAT (Registro Actividades Tratamiento) v1: €0-400
  • Pipeline filter PII deudores (engineering time)
  • Procedures derechos ARSULIPO (acceso/rectificación/etc.): €200
  • Breach notification procedure: €200

Recurring €3 500/год

  • External DPO contract (Audidat/Tarlogic/Lexer): €1 500-2 000/год
  • Cyber insurance €1M (Hiscox/MAPFRE/AXA): €700-1 500/год
  • RC profesional €500K-1M: €400-1 000/год
  • CMP banner (Cookiebot/Didomi/OneTrust): €15-50/мес = €180-600/год
  • Plausible analytics (no cookie banner needed): €9/мес = €108/год

Compliance roadmap по фазам

ФазаАртефактыCost
M0 must-haveSL + Aviso Legal + Privacy + Cookies + T&C + RAT + DPO external + Cyber + RC + CMP + Hosting EU + Pipeline PII filter€3K разово + €3.5K/год
M6 AI scoring launchDPIA для AI scoring + AI Act docs + Transparency disclaimer+€2-4K разово
M12 mass scaling >10K usersDedicated DPO + ISO 27001 + Cyber €5M + Penetration test + B2B DPA template + Internal Legal Counsel+€10-20K разово + €8-15K/год
M24 EU expansion (PT)Local PT counsel review + PT-specific compliance+€5K разово per market
M30 SOC 2 Type 2Auditor + 12 мес continuous monitoring+€35K + €8K/год

12Команда + Hiring план (из A2)

M0-M36, роли, employer cost, каналы найма

Headcount по фазам

ПериодHeadcountOPEX team/месГлавные роли (cumulative)
M01 (founder)€0-2K drawFounder/CEO + Administrator (Beckham)
M1-M32€6K+ Senior FullStack/AI engineer (€55K/год, €6 050/мес employer cost)
M4-M63-4€14.8K+ Scraping engineer (€42K) + Designer (autónomo €38K)
M7-M95€18.4K+ SEO/Content marketer (€32K)
M9-M126€20.8K+ Customer support part-time (€22K · 50%)
M14-M187-8€31.4K+ ML/Data engineer (€65K) + DevOps fractional (€30K · 50%)
M21-M249-10€38K+ Sales/BD PropTech (€38K + OTE)
M27-M3011-13€53K+ Customer Success Manager (€40K) + Engineer #2 (€45K) + ML #2 (€68K) + Designer Lead (€50K)
M33-M3614-15€65K+ Tech Lead promotion (€75K) + DPO fractional + Marketing Director (€65K)

Зарплаты по ролям (Spain 2025-2026)

РольУровеньMadrid/BCN brutto €/годNet/месEmployer cost €/мес
Founder/CEO—60 000 (+ Beckham)~6 200 (Beckham)~6 500
Senior FullStack engineer5+ лет50-70K2 850-3 9005 500-7 700
Tech Lead / Staff8+ лет70-95K3 900-5 0007 700-10 500
ML/AI engineer (LLM)3-5 лет55-75K3 100-4 2006 050-8 250
Python scraping engineer3-5 лет40-55K2 350-3 1004 400-6 050
DevOps / SRE3-5 лет50-70K2 850-3 9005 500-7 700
Product designer / UX3-5 лет35-50K2 050-2 9003 850-5 500
SEO / Content marketer3-5 лет28-40K1 700-2 4003 080-4 400
Customer supportmid22-28K1 300-1 6502 420-3 080
Customer Success Managermid32-45K1 900-2 6503 520-4 950
Sales/BD PropTechbase30-42K + 15-28K OTE1 800-2 450 base3 300-4 620 base
DPO external (fractional)—€1 200-2 000/мес fee—€1 200-2 000

Employer cost formula: Brutto/год × 1.30-1.33 = total employer cost/год (для зарплат <€61 214/год cap base cotización).

Каналы найма по приоритету

Tier 1 (M0-M6)

  1. Manfred.com — топ-1 канал senior dev Spain, ~€1.2-2.5K per successful hire (success-based pricing)
  2. LinkedIn Recruiter Lite — €100-170/мес, outbound «Senior Python + Madrid OR Barcelona + Real Estate OR PropTech»
  3. Telegram @ofertasdevs / @empleotechespana / @python_es — FREE

Tier 2 (M6+)

  1. Welcome to the Jungle — employer branding startup
  2. Honeypot — opt-in от senior devs DACH+Spain
  3. Tecnoempleo — experienced tech
  4. JobFluent — Madrid/Barcelona startup focused
  5. InfoJobs — mass market (support/sales)

Tier 3 (специализированные)

  1. AI Spain Slack community
  2. BSC alumni network (Barcelona Supercomputing Center)
  3. IE Business School AI MSc alumni
  4. UPC AI/ML programs
  5. PropTechSpain community
  6. ULI Spain (Urban Land Institute)
  7. LinkedIn group «PropTech Spain» 5K+

Hybrid модель: Madrid/BCN + remote Spain

1-2 локально Madrid/BCN

  • Founder/CEO
  • Senior fullstack/AI engineer #1 (face-to-face culture)

Network effect: Madrid = ex-Idealista/Clikalia/Tiko/Spotahome; Barcelona = ex-Adevinta/Housfy/Glovo.

2-3 удалённых из Spain provincia (-15-30% cost)

  • Designer (Valencia/Sevilla/Málaga/Las Palmas)
  • Scraping engineer (любая точка Spain или PT/IT через EOR Deel/Remote)
  • Customer support (Tenerife/Canarias -15-20%)
  • SEO marketer (Andalucía freelancers)

Autónomo vs Empleado matrix

СценарийРекомендация
Core founder team (CEO/CTO)Empleado / Administrator (Beckham)
Senior engineer long-termEmpleado indefinido
Designer 6-month projectAutónomo (если есть other clientes)
Scraping engineer full-timeEmpleado
Part-time SEO 20h/weekAutónomo
Customer support 40h/weekEmpleado
External DPOAutónomo / DPO-as-a-Service
Foreign developer (PL/UA)EOR (Deel €499/мес или Remote €599/мес)

Falso autónomo / TRADE risk: Если freelancer >75% revenue от одного client + работает в офисе + fixed schedule → reclassification как empleado (Inspección de Trabajo penalty €3-6K + back-payment SS). Избегать.

13Маркетинговый план (из A5)

Двойная стратегия SEO + Influencer

Главный insight

AlertaSubastas 77 525 visits/мес против Mapasubastas 551 — это 137× больше. SEO programmatic выиграл рынок. Наша стратегия = копия AlertaSubastas + AI overlay (программируемые 5000+ страниц с AI-генерируемым уникальным контентом). — A5 marketing strategy

Распределение усилий 60/40

SEO trunk 60% усилий

Копия AlertaSubastas структуры + AI overlay = 5 000+ программируемых страниц

  • L0 root — /subastas (1 страница)
  • L1 тип × Spain — /subastas-vivienda/espana (24 страницы)
  • L2 тип × CCAA — /subastas-vivienda/cataluna (408 страниц)
  • L3 тип × provincia — /subastas-vivienda/barcelona (1 200)
  • L4 тип × municipio top-200 — /subastas-vivienda/barcelona/badalona (4 800)
  • L5 карточка subasta — /subasta/{id-slug} (15 000+ live)
  • ИТОГО ~21 000 индексируемых страниц

AI overlay (никто не делает): AI-обзор провинции/муниципалитета, AI risk-score дайджест Top-5 недели, AI-FAQ на каждой странице, AI-сравнение с рынком.

Influencer + Community 40% усилий

Tier 1 — Manuel Viguín (clubdesubastas.com)

  • 22 года опыта, 2 000+ subastas, 3 книги, Club community
  • Свободен от Tristán-оси (прямой конкурент Tristán в обучении)
  • Offer: €20-50K signing bonus + 5-10% equity + 20-30% rev share + co-brand «Powered by Viguín»

Tier 1.5 — Andreas Ruigómez

  • Bufete Ruigómez (Madrid) · 5 986 X-followers · «Abogado especializado en subastas»
  • Newsletter с Rafa Sánchez · Legal partner 30-40% rev share legal-fees

Tier 2 — Mister Subastas + 10-15 micro-influencers (1-5K followers)

Бюджет M0-M24 по фазам

ФазаTotal€/мес avgГлавные категории
Phase 1 Bootstrapping M0-M6€11.3K€2-5KContent writer + SEO tools + email + defensive Google Ads
Phase 2 Growth M6-M12€92.1K€10-17K+ Viguín signing + video team + paid ads + PR agency
Phase 3 Scale M12-M24€430K€20-33K+ LinkedIn Ads B2B + Conference + Community manager + 2-3 PR agencies
ИТОГО M0-M24€240-420K€10-17.5KLean / Base / Aggressive

CAC / LTV target по сегментам

СегментЦена/месAvg LTV (мес)LTV totalCAC targetLTV/CACГлавные каналы
Retail (Novato)€1912€228€30-1002.3-7.6×SEO long-tail, FB Ads retargeting, blog
Flipper€9912€1 188€200-5002.4-5.9×YouTube, podcast, Viguín, communities
Rentista€4912€588€100-3002.0-5.9×YouTube finance, newsletter, Rankia, BalParaTorpes
Institutional€1 50024€36 000€3 000-8 0004.5-12×LinkedIn Ads, B2B sales, conferences, outreach

Sanity check: 3 000 paying users к M24 × €500 avg LTV = €1.5M LTV pool. €330K marketing spend / 3 000 = €110 blended CAC. LTV/CAC 4.5× — healthy ≥3 для VC-backed startup.

Каналы по приоритету (rank)

#КаналТипTime-to-impactCAC estКогда стартовать
1SEO programmaticOwned6-12 мес€15-50M0
2NewsletterOwned1-3 мес€10-30M0
3Content blogOwned3-6 мес€30-80M0
4Short-form (TikTok/Reels)Owned3-9 мес€20-80M1-M2
5YouTube channelOwned6-12 мес€40-120M1-M2
6Influencer Tier 1 ViguínEarned+Paid0-3 мес€30-100M1-M3
7Google Ads brand defensivePaidMome.€5-20M0
8PR mediaEarned3-9 мес€0 если bezplatnoM2-M3
9Influencer Tier 2/3Paid1-3 мес€40-150M3-M6
10Telegram communityOwned3-6 мес€15-40M3+
11Podcast tourOwned6-12 мес€50-150M2-M3
12Meta/FB/IG AdsPaidMome.€30-120M3+
13Google Ads atc + long-tailPaidMome.€50-150M6+
14YouTube AdsPaidMome.€40-150M6+
15LinkedIn Ads B2BPaid B2BMome.€1K-5KM12+ только B2B
16Conference SubastaCon MadridOwned event12+ месHigh one-offM18-M24

PR pitch list (M0-M6 free PR)

ИзданиеРазделУгол
El ConfidencialVivienda / Empresas«Startup desafía a AlertaSubastas con AI»
Idealista NewsMercado«Cómo la IA democratiza las subastas BOE»
El País NegociosTecnología«Madrid startup en proptech»
Cinco DíasEmpresasData-story по subastas
Forbes EspañaStartup spotlightFounder profile
Business Insider EspañaReal estateRumors о валюации subastas market
ExpansiónTecnologíaB2B angle если institutional tier

Quick-start план первых 90 дней (М0-M3)

МесяцГлавные milestones
M0 (день 1-30)Domain + GSC + Bing Webmaster + Sitemap + Schema.org + 500 L3 страниц программируемых + 10 блог-постов + Twitter+LinkedIn founder + первое подкаст-интервью записано (на чужом)
M12 000 L4 страниц + 8 блог-постов + 2 YouTube видео + Telegram free channel + 100-300 email subs + первый pitch El Confidencial
M23 500 L4 страниц + 10 блог-постов (cum.30) + 4 YouTube (cum.6) + первый short-form + open conversation Viguín
M35 000+ L4 страниц + 12 блог-постов (cum.42) + 4 YouTube (cum.10) + 30+ shorts + Podcast launched 4 episodes + Viguín Tier 1 finalized OR Mister Subastas / Andreas backup + Email 500 + MAU 200 + Paying 30

14Product roadmap M0-M36 (из A7)

12 спринтов × месяцы × команда × OPEX × MRR

Gantt-таблица 12 спринтов

SМесяцыФазаГлавный фокусКомандаOPEX/месMRR target
S1M0-M3FoundationLegal + BOE scraper + базовая карта2€10K€0
S2M3-M6FoundationCatastro + AI cargas v1 + 5-факт score3€22K€1.5K
S3M6-M9PMFPricing + Pipeline v1 (5 этапов) + Action Score v03€28K€3.5K
S4M9-M12PMFPWA + Persona-aware v1 + Viguín signing3-4€35K€15K
S5M12-M15DifferentiationLayer B (Sareb/Aliseda/Haya/Servihabitat) + TIR 3 стратегий4-5€42K€30K
S6M15-M18DifferentiationAction v2 + Community v1 + tech debt (Claude→Haiku)5€48K€50K
S7M18-M21DifferentiationAI Photo Vision (фасад) + Procurador marketplace + API beta6€55K€65K
S8M21-M24DifferentiationPhysical verification network + international prep PT/IT7-8€65K€80K
S9M24-M27Scale B2BEnterprise API + Institutional sales + SOC 2 Type 18-10€80K€95K
S10M27-M30InternationalPortugal launch + community + SubastaCon conference10-12€95K€120K
S11M30-M33InternationalItaly launch OR scale PT + Series A consideration12-15€120K€150K
S12M33-M36Exit prepPolish + SOC 2 Type 2 + Exit decision (Path A/B/C)14-18€150K€180K

Key Gates (если не достигаем — pivot)

GateМетрикаЧто делать если miss
M630+ paying customersPricing wrong → fix before S3 (€19/€49 vs €29/€59 A/B)
M12200+ payingПродукт недостаточно ценен → переоценить дифференциацию
M18NPS >30Продуктовая проблема → не масштабировать
M24Physical verif. unit econ positiveDrop physical, оставить только digital
M30PT MRR ≥€5KЕсли <€5K — не launching IT, focus ES
M36Series A OR acquirer OR bootstrap-profitableРеструктуризация

Anti-roadmap (что НЕ делаем)

Юр./regulatory блокеры

  • Auto-bid через QES (ст.401 CP)
  • PSD2 Open Banking €120-180K блокер
  • Insurance продажи (партнёрство-only)
  • Tax Optimization без EAFI лицензии
  • Hosting outside EU без SCC
  • Marketing emails без opt-in

Продуктовые блокеры

  • AI Photo Vision room-by-room INTERIOR (no data)
  • P2P chats (модерация overhead)
  • Skip Trace deudores (RGPD блок)
  • HMO калькулятор (Spain alquiler por habitaciones серая зона)
  • Social housing leaseback (UK-only model)
  • Сложный 9-этапный Pipeline (5 достаточно)

Tech / Build блокеры

  • Свой OCR (Tesseract + Claude Vision)
  • Свой AVM (Cassandra/Tinsa partnership)
  • Свою CRM
  • Idealista raw scraping
  • CENDOJ raw scraping
  • Inngest $75/мес pre-PMF (Trigger $10 enough)
  • Vercel Hobby commercial

Сравнение с конкурентами по фазам

Y1 (M0-M12) — наш план = их Y1-Y4 по продуктовой глубине

+ AI которое у конкурентов отсутствует или поверхностное.

Y2 (M13-M24) — наш план = их Y5-Y9 по охвату

+ дифференциация: Layer B, persona-aware, TIR projection, physical verification — никто из них не делает.

Y3 (M25-M36) — €150-200K MRR vs ~€30-80K MRR AlertaSubastas estimated

(77K visits @ 5% conv @ €20 ARPU). Мы обогнали.

15Финансовая модель (из A1)

TAM/SAM/SOM + P&L 36 мес + 3 сценария + break-even

TAM / SAM / SOM

TAM full
€13 bn
Layer A (BOE 30-50K лотов/год) + Layer B (Sareb + servicers 250-350K активов)
SAM (без LO 1/2025)
75-140K
Retail Pro 50K + Flippers 5K + Rentistas 20K + Institutional 200 + Foreign 15K
SAM (после LO 1/2025)
26-42K
Retail сжалось 2-4× (нужно €16-20K cash для пуджи)
SOM M36 (Realistic)
3 500
paying retail + 10-30 enterprise (20-30% реалистичного пула)

LO 1/2025 эффект (главный стресс-фактор)

С 03.04.2025

Депозит для пуджи увеличен с 5% до 20% от valor de subasta + срок оплаты сокращён с 40 до 20 раб. дней.

Для квартиры с valor €80-100K нужно €16-20K cash на день пуджи + одобренная ипотека ДО пуджи. INE: только 25-30% домохозяйств имеют такой депозит свободно. Реально готовых рискнуть — единицы процентов.

Retail воронка сжимается в 2-4 раза.

СегментSAM (без LO 1/2025)SAM (после LO 1/2025)
Retail Pro50 00015 000-25 000 (сжалось 2-4×)
Flippers Pro5 0003 000-5 000 (затронуты меньше — имеют cash)
Rentistas20 0008 000-12 000
Institutional API200100-150 (стабильно)

P&L Realistic сценарий (cumulative по фазам)

ПериодOPEXRevenueNet BurnCumulative Burn
M0-M6€100K€2.8K-€97.2K€97.2K
M6-M12€180K€18K-€162K€259.2K
M12-M18€390K€80K-€310K€569.2K
M18-M24€460K€230K-€230K€799.2K
M24-M30€660K€400K-€260K€1 059.2K
M30-M36€780K€730K-€50K€1 109K

Cumulative burn M36: ~€1.1M. Break-even monthly: ~M34-M36. Funding required: €1.2-1.5M total (включая seed €300-500K + RBF €100-200K + revenue offset).

3 сценария сравнение

KPIPessimisticRealistic ⭐Optimistic
FundingBootstrap + €75K ENISA + €50K savingsSeed €300-500K + ViguínSeed €500K + 2 partnerships
Team M362712
OPEX M36/мес€25K€70K€135K
Signups M364 00015 00030 000
Paying M364001 200 + 5 enterprise3 500 + 15 enterprise
MRR M36€25K€67K€170K
ARR M36€300K€800K€2.0M
Break-even monthlyM32M34-M36M30-M33
Cumulative burn M36€385K€670K€330K (close BE)
Exit multiplier (mid)5×5.5×7×
Exit value M36€1.5-3M€4-8M€10-20M
Founder dilution0%20%25%
Founder exit€1.5-3M€3.2-6.4M€7.5-15M
Probability40%35%15%
Failure case10%15%—
Expected Value calculation (founder)

0.40 × €2.25M (Pess mid) + 0.35 × €4.8M (Real mid) + 0.15 × €11.25M (Opt mid) + 0.10 × €0 (Failure)
= €0.9M + €1.68M + €1.69M + €0 = ~€4.3M founder exit (weighted EV)

Seed math favors: seed dilution «съедает» абсолютную сумму founder exit, но открывает доступ к большему ARR через ускорение. €4.3M EV против €0.9M EV если только bootstrapped.

Funding sequence Variant A (рекомендуемый)

ПериодFundingSourceDilution
M0-M3€125KFounder savings + ENISA Jóvenes (€75K)0%
M3-M9+ €50-150KTetuan Valley / Lanzadera + 2-3 angels5-10%
M9-M15+ €300-500KK Fund / Encomenda / All Iron pre-seed15-20% (cumulative)
M18-M24+ €100-200KRBF Capchase (1.5× cap)0% (no equity)
M24-M30+ €1.5-2MSeed Round (Samaipata / Nauta / Kibo)20-25% (cumulative ~40%)
M36Exit OR Series A——

Spanish VCs (потенциальные leads)

FundStageTicketThesis matchLikelihood
K Fund (pre-seed program)Pre-seed€100-350KB2B SaaS, marketplaces, Spain-centricHigh
Encomenda Smart CapitalPre-seed/Seed€100-500KSaaS, marketplaces, IberianHigh
All Iron VenturesPre-seed/Seed€200K-1.5MMarketplaces, subscription, B2B SaaSHigh
SamaipataSeed€1-3MDigital platforms, marketplaces, network effects. VIVLA в портфелеMedium-High
Nauta CapitalSeed€1-5MPan-European B2B SaaS, enterpriseMedium
JME VenturesSeed€200K-1MSpanish early-stage, generalist techMedium
Kibo VenturesSeed/Series A€1-5MSoftware, marketplaces, scalableMedium
InvereadySeed€250K-1M+B2B SaaS, deep tech, fintechMedium
Lanzadera (Valencia/Juan Roig)Pre-seed program€50-300K + офисReal estate vertical trackHigh
The LegalTech Fund (US, EU invest)Seed$250K-1MLegaltech, regtech, proptech, govtechMedium

16Exit стратегия (из A1)

17 потенциальных acquirers + multipliers + прецеденты

Мультипликаторы EV/ARR (для real estate vertical SaaS)

КатегорияMultiplier range
Public B2B SaaS3.3-5.5×
Private bootstrapped SaaS~4.8×
Private equity-backed SaaS~5.3×
Vertical SaaS — real estate3-6×
Vertical SaaS — legal tech4-8×
Vertical SaaS — fintech6-14×
Strong metrics (Rule of 40 >50, NRR >120%)7-9×
Strategic premium (synergy)8-10×

17 потенциальных acquirers (3 tier)

Tier 1 — высокая вероятность premium

1. Idealista (Cinven €2.9B parent)

  • 2020: EQT acquired ~70% for €1.3B EV
  • 2024 June: Cinven acquired 70% from EQT for €2.9B EV (~2.25× от 2020)
  • 2022: Idealista acquired Inmovilla (bolt-on)
  • Имеют большую subastas-секцию (idealista.com/subastas-publicas) но без AI
  • Покупка нашего AI-radar дополнит inventory моментально
  • Для них €5-20M acquisition = 0.2-0.7% revenue, easy bolt-on

Multiplier: 6-10× ARR strategic synergy. Probability: High

2. Diario de Subastas (Abencys + CISER)

  • Уже строят meta-aggregator (22+ источников)
  • Купить AI-layer = моментальный продукт
  • Best Lawyers 2025 + 30 лет digitization experience

Multiplier: 4-6× ARR. Probability: High

Tier 2 — medium

#AcquirerТипMultiplierCena (ARR €800K)Probability
3Casavo (Italy iBuyer)EU PropTech expansion5-7×€4-5.6MMedium
4Housfy (Spain proptech)Iberian focus subastas-vertical5-7×€4-5.6MMedium
5doValue / AltamiraItalian servicer NPL4-6×€3.2-4.8MMedium
6MapasubastasSpanish AI-radar merger4-5×€500K-2M stockMedium

Tier 3 — low-medium

#AcquirerMultiplierProbability
7Astalegale.net (Italy leader)5-7× geo-expansionMedium
8Fotocasa / Adevinta (Schibsted)4-6×Medium
9Intrum / Solvia4-6×Medium
10Hipoges Iberia (KKR)4-6×Medium
11Aliseda Anticipa (Blackstone)4-6×Medium
12Servihabitat (Lone Star)4-6×Medium
13EIG Property Auctions / Allsop (UK)4-6×Low-Medium
14AlertaSubastas4-5× (bootstrap, may not pay premium)Low-Medium
15Tiko / Clikalia (iBuyers)3-5×Medium
16Santander/BBVA/CaixaBank (NPL desks)License vs buy typicallyLow-Medium
17Sareb (государство)Tender vs acquisitionVery Low

Прецеденты Spanish PropTech exits 2022-2026

Idealista (Spain, RE classifieds)

  • 2015: Apax Partners bought stake
  • 2020: EQT acquired ~70% for €1.3B EV (private equity)
  • 2024 June: Cinven acquired 70% from EQT for €2.9B EV (~2.25×) — secondary buyout
  • 2022: Idealista acquired Inmovilla (price undisclosed) — bolt-on
  • Лейблы: strategic acquirer, серьёзный cash, history of bolt-ons

Casavo (Italy, iBuyer)

  • 2022: €400M Series D (€100M equity + €300M debt)
  • Previously: €200M Series C
  • 2026: Casavo acquired Casando Agency for €12M capital increase
  • Лейблы: mid-sized strategic acquisitions €5-15M range

Housfy (Spain, iBuyer + digital RE agency)

  • Series B: €30M led by Frog Capital
  • Total raised: €52M
  • Valuation post-money не раскрыта, но €30M Series B → estimate €100-150M

Founder exit math (с учётом dilution)

Founder share€500K ARR @ 5×€1M ARR @ 6×€2M ARR @ 7×
100% (bootstrap)€2.5M × 100% = €2.5M€6M × 100% = €6M€14M × 100% = €14M
75% (seed €500K @ 25% dilution)€2.5M × 75% = €1.9M€6M × 75% = €4.5M€14M × 75% = €10.5M
55% (seed + Series A 20% next)€2.5M × 55% = €1.4M€6M × 55% = €3.3M€14M × 55% = €7.7M
Bootstrap = max share от small pie. Seed = smaller share от big pie. Math обычно благоволит seed при successful execution. — A1 finance lead

17Конкурентные дыры и партнёрства (из A8)

9 дыр в рынке + 18+ партнёров по 4 Tier + 5 acqui-hire + SWOT

9 чистых дыр в рынке

#ДыраКто близко, но не делаетНаш ответ
ALayer B (Sareb + Aliseda + Haya + Servihabitat + Altamira + doValue)InversorBOE рекомендует servicers, не интегрирует. Diario покрывает 22 источника, но без банков.M12-M15: 4 Layer B sources scraping T&C-safe + partnership negotiations
BPersona-aware scoringВсе системы 0-100 дают одно число для всех.M9-M12: 4 persona × thesis (Flipper/BTL/Cesionista/Family Office)
CPipeline visualization с дельтой €Mapasubastas calculadora отдельно от пайплайна.M6-M9: 5 этапов Pipeline + delta € vs initial estimate + confidence
DAI Photo Vision room-by-roomPropVisions UK единственный в мире. В Spain никто.M18-M20: AI Vision фасад/окрестности (anti-roadmap respects interior)
ETIR projection 3+ стратегий × локализация CCAAInversorBOE/SubastasIA/Mapasubastas близко но один сценарий.M12-M15: Flip/Rental/BRRR/Cesión side-by-side с ITP per CCAA
FReal B2B API enterpriseAddmeet PREMIUM closed (>€3M), SubastasIA retail-tier €20/мес.M24-M27: Enterprise €499/€999/€1499 + OAuth 2.0 + SOC 2
GCross-platform aggregation (BOE + банкротные + банковские)Diario 22 платформ без банковских + без AI.Layer A + Layer B + AI overlay вместе
HMobile-first AIDiario есть mobile но без AI. AI-радары все web-only.M9-M12 PWA + M18+ React Native iOS+Android
IInternational expansion (DE/IT/PT/FR)Все 8 игроков исключительно испанские.M27+ Portugal first, потом IT (decision M30)

18+ потенциальных партнёров по 4 Tier

Tier 1 — Tech (увеличивают revenue / снижают cost)

#ПартнёрКогдаLikelihoodCost / Rev share
1Idealista Data APIM12-M15Medium€500-5K/мес enterprise
2Cassandra AIM12+Medium-Low (Mapasubastas exclusivity?)Per-call €0.30-2.00
3Notariado España (ANCERT)M24+Low (12-18 мес процесс)B2B contract negotiated
4Registradores de EspañaM18+MediumBulk pricing <€5/req at 1000+
5ApifyM0 (active)High$3/1000 results
6Anthropic Startup ProgramM3-M6 post pre-seedHigh$25-100K credits 12 мес FREE
7Vercel for StartupsM0-M3High$20K Pro plan 12 мес FREE

Tier 1.5 — Legal

8. Andreas Ruigómez (Bufete Ruigómez Madrid) · 5 986 X-followers · «Abogado especializado en subastas» · Newsletter с Rafa Sánchez (@asesormillenial) · Revenue share 30-40% от legal-fees · M3-M6 onboarding · High likelihood

Tier 2 — Influencer / Distribution

9. Manuel Viguín / Balio / Club de Subastas — Tier 1 strategic ⭐

  • 22 года опыта, 2 000+ subastas, 3 книги, Club community
  • «La Joya Oculta del Inversor» бренд
  • clubdesubastas — независимый продукт с AI/BigData claim
  • СВОБОДЕН от Tristán-оси (прямой конкурент Tristán)
  • Offer options:
    • (A) Revenue share 15-20% от paying users
    • (B) Equity 2-5% common stock + 1-year vesting
    • (C) Hybrid: 1-2% equity + 10% rev share (рекомендуемый)
  • Cost: €20-50K signing bonus + ongoing
  • Likelihood Medium-High

10. Mister Subastas (Luis Albacete) — Tier 2 affiliate (15-25% rev share) · High likelihood · M6+ onboarding

11-12. Tier 2 micro-influencers (10-15 человек, 1-5K followers) — Subastero Andaluz, TikTok subasteros + middle-tier YouTube субастеры. Affiliate 5-10% rev share + Free Premium access.

NO. Tristán el Subastero / Subastanomics / TOPsubastas — уже глубоко с Mapasubastas + AlertaSubastas wall of love. Exclusivity невозможна. Максимум — entry as tool в TOPsubastas курс.

Tier 3 — Channel partners (финансовые сообщества)

#ПартнёрAudienceCost
13Rankia (форум)50-200K visits/мес finance community€1-3K/мес brand presence
14Bolsa para Torpes10-50K subscribers€500-2K/ep sponsorship
15TradingyBolsaparaTorpes (курс «Subastas para Todos»)5-15K studentsAffiliate 20%
16Idealista News (content)News reachFREE (PR)

Tier 4 — B2B / Institutional (M18+)

#ПартнёрКонтрактКогда
17doValue / Altamira€50-150K/год B2B contractM24+
18Intrum / Solvia€30-100K/годM24+
19Hipoges Iberia (KKR)€30-80K/годM24+
20Aliseda Anticipa (Blackstone)€40-120K/годM24+
21Servihabitat (Lone Star)€30-80K/годM24+
22Family Offices (ESADE/IESE network)€200-500/мес × user (3-5 seats)M18+
23Cuatrecasas / Garrigues / Gómez-Acebo & Pombo€10-50K/год eachM30+

5 M&A acqui-hire targets (мы покупаем)

TargetКогдаЦенаЧто получаемLikelihood
InversorBOE / Nomad Code SLM12-M24€100-300KSEO domain + partner network + OCR LEC techMedium
CashStalkerM12-M18€50-150KAI stack Gemini + vertical concept + физ.выезд €99Medium
CasaIA / Enrique TortosaM9-M12€10-30KiOS app для mobile speedupHigh
MundoSubastasM6-M12€5-20KDomain + brand (zombie asset)Medium-High
Subastic + SubastaeM12-M18€5-20K eachSEO + Mapbox + databaseMedium

Acqui-hire бюджет M12-M24: €170-650K total для всех 5 sweep-ов.

Defensive moats (8 защитных линий)

1. SEO moat

1000+ страниц long-tail. Time-to-build M0-M18. Defensive value: HIGH. Risk: конкурент 6-12 мес минимум.

2. Data moat (Layer B)

Sareb + 5 servicers integrated. Time M3-M18. Defensive: VERY HIGH (никто не делает). Risk: servicers поменяют структуру.

3. AI moat (proprietary)

Fine-tuned LLM на испанских BOE edictos + CV photo на испанских интерьерах. Time M3-M12. Defensive: HIGH.

4. Community moat

Telegram 5K к M12, 15K к M24. Discord international. Defensive: MEDIUM-HIGH (UGC switching cost).

5. Influencer exclusivity

Viguín sign with €20-50K bonus + 5-10% equity. Time M6-M9. Defensive: HIGH if pulled off.

6. Compliance moat

LSSI-CE + RGPD perfectly. Time M0-M3. Defensive: MEDIUM (3 из 6 конкурентов нарушают).

7. Mobile-first moat

React Native iOS+Android M9-M12 с push + geo-alerts. Defensive: MEDIUM (Diario есть mobile без AI).

8. B2B API moat

First-mover advantage с doValue/Intrum/Hipoges long-term contracts. Time M18-M36. Defensive: VERY HIGH.

SWOT финальный

Strengths

  1. AI как ядро архитектуры — никто не делает CV photo + multi-persona + multi-strategy TIR simultaneously
  2. Persona-aware scoring — уникально
  3. Pipeline visualization с дельтой €
  4. Multi-strategy ROI × CCAA localization
  5. Compliance-clean из коробки
  6. Mobile-first AI — никто из AI-радаров
  7. B2B API ready в архитектуре M0
  8. Founder explicit (не анонимный — unlike InversorBOE/SubastasIA/CashStalker)

Weaknesses

  1. Стартап без команды на M0 (solo founder)
  2. Нет SEO базы vs AlertaSubastas 9 лет 77K visits
  3. Конкуренция с Mapasubastas (Cassandra AI + Tristán + capital €36K + 6K инвесторов)
  4. Bootstrap-funded — ограниченный bankroll
  5. Idealista уже showcase Subastafácil — конкуренция за внимание
  6. AI vendor cost (OpenAI/Anthropic) может расти быстрее revenue в M0-M9
  7. Никаких partnerships в Tier 4 на M0
  8. Language barrier на международной экспансии

Opportunities

  1. Layer B пустая ниша (Window 12-24 мес)
  2. B2B API для фондов — middle-market gap (€200K-3M deployment)
  3. International expansion DE/IT/PT — никто (Window 24-36 мес)
  4. AI Photo Vision — PropVisions UK единственный в мире
  5. Persona-aware — никто
  6. Mobile-first AI — никто
  7. LO 1/2025 создаёт новую воронку для pro-инвесторов и family office
  8. AlertaSubastas stagnation (+3K с 2023) — аудитория «созрела» для AI uplift
  9. MundoSubastas в Modo Mantenimiento — asset deal €5-20K
  10. CashStalker с compliance gap — может «упасть» под штраф LSSI

Threats

  1. AlertaSubastas может добавить AI за 6-12 мес — их 77K traffic + AI = смертельный combo
  2. Diario de Subastas (Abencys+CISER) мощная команда + 22 источника + mobile + AI добавляют
  3. LO 1/2025 сжимает retail воронку (compensation через B2B)
  4. Idealista может построить subasta-агрегатор сам
  5. Mapasubastas + Cassandra AI 6K users — могут capture market раньше
  6. OpenAI/Anthropic могут выпустить более точную «native Spanish legal» модель
  7. Sareb может закрыть scraping (теоретически)
  8. Servicers (doValue/Intrum) могут построить inhouse
  9. VC funding winter для proptech → exit prices down 30-50%
  10. Регуляторные изменения GDPR/AI Act

185 стратегических альтернатив

GO / PIVOT decision matrix

(a) Bootstrapped narrow niche

Funding: Bootstrap + €75K ENISA + €50K founder savings = €125K total

EV founder: €1.5-3M (100% × small pie)

Probability: 40%

Risk: Окно категории закрывается (Diario adds AI 3-6 мес; clubdesubastas прокачается; AlertaSubastas + AI). Burnout founder (2 чел × 36 мес). Может не достичь критической массы для exit.

Подходит если:

  • Co-founder с €100K+ savings для 36 мес
  • Фокус только на 1 сегмент (Retail Pro)
  • Accept exit ceiling €2-3M

Це легитимный путь для individual founder, но subopt EV.

(b) Seed €300-500K + Viguín partnership — РЕКОМЕНДУЕМ ⭐

Funding: €400K total (€300K seed + €75K ENISA + €25K savings)

EV founder: €3.2-6.4M (80% × mid pie)

Probability: 35%

Math: Seed accelerates до ARR €800K-1.5M, что открывает strategic exit window €4-8M. 2-3× больше founder exit чем bootstrapped.

Critical timing: Diario может добавить AI за 3-6 мес. Без seed не успеваем capture market window.

Plan:

  • M0-M3: Регистрация SL + ENISA application + MVP build (founder + 1 engineer)
  • M3-M9: Tetuan Valley/Lanzadera + €50-150K pre-seed angels
  • M9-M15: K Fund/Encomenda/All Iron pre-seed €300-500K (post-money €2-4M, dilution ~20%)
  • M18-M24: RBF Capchase €100-200K bridge
  • M24-M30: Seed Round €1.5-2M (Samaipata/Nauta/Kibo, post-money €8-12M)
  • M36: Exit OR Series A

(c) Acqui-hire InversorBOE €100-300K

Plus:

  • Мгновенный SEO domain authority (DR 3.7)
  • Partner network (despachos/gestorías/inmobiliarias)
  • OCR LEC 670.5/692 technology (готовый)
  • 52 столицы провинций geocoding

Minus:

  • Анонимная команда (Nomad Code SL B22456768) — DD сложно
  • 0 visits trafficу — нет brand recognition
  • Free model — нужно перевести на paid, риск churn

Timing: M12-M24 после доказательства tractions нашего собственного продукта

(d) Merger с Mapasubastas (низкая вероятность)

Логика: Combined entity exit M48-M60: €8-15M. Founder ~30-40% combined entity.

Plus:

  • Мгновенный +6 000 inversores из Tristán community
  • Cassandra AI partnership уже есть
  • Capital €36K + traffic 551 + Cesiones marketplace = mature product
  • Antonio Isaac Moreno может быть co-CEO с founder

Minus:

  • Antonio bootstrap, может не хотеть dilution
  • Stock-for-stock merger — sloznoy юр.процесс
  • Двойная команда → культурный конфликт risk
  • Они могут не видеть value в our AI vs их Cassandra

Probability low — initial conversation возможна M24-M30, но stock-for-stock unlikely

(e) White-label для doValue / Intrum (12-18 мес sales cycle)

Plus:

  • €50-150K/год contract per servicer (стабильный recurring)
  • 5 servicers × €100K = €500K/год potential
  • Compliance audit-ready как plus
  • LTV/CAC 6.4-38.9× — самый прибыльный сегмент

Minus:

  • 12-18 мес sales cycle B2B (slow)
  • Требует full-time enterprise sales rep (€55-75K + 30-50% commission)
  • B2B-only ограничивает scale (нет network effects)
  • Risk: servicers могут построить inhouse

Timing: M24+ как secondary revenue stream, не primary path

Решение matrix

АльтернативаEVProbRecommended action
(a) Bootstrap narrow€0.6M40%Fallback если seed не закроется за 6-12 мес
(b) Seed €300-500K + Viguín ⭐€1.68M35%PRIMARY PATH
(c) Acqui-hire InversorBOE——Add-on к (b) M12-M24
(d) Merger Mapasubastas~€2M~10%M24-M30 initial conversation, не primary
(e) White-label B2B——Secondary revenue M24+ как часть (b)

Combined EV (weighted): 40% × €0.9M + 35% × €4.8M + 15% × €11.25M + 10% × €0 = ~€4.3M founder exit

19Action plan следующие 30/60/90 дней

Конкретные шаги M0 — что делать на этой неделе

Неделя 1 (М0 day 1-7)

Юридический фундамент

  • [ ] Audit existing SL (1 неделя): долги AEAT/SS/банк, pasivos contingentes, cap table → решение использовать как holding или закрыть
  • [ ] Регистрация Operating SL через PAE: Capital €3 000, CNAE 6312+6201+6311+6831+7311, objeto social широкая формулировка
  • [ ] Notary appointment для escritura constitución (€200-400)
  • [ ] Registro Mercantil filing (€100-200)
  • [ ] NIF provisional → certificado digital → cuenta bancaria
  • [ ] Domain registration: .es основной + .com защитный + 2-3 синонимов
  • [ ] Stripe account (Spain entity) + Tax ID setup + EU OSS если планируем EU
  • [ ] LinkedIn page + Twitter handle (5 синонимов забронировать)
  • [ ] Lawyer review Aviso Legal / Privacy / Cookies / T&C templates (€300-800)

Неделя 2-4 (M0)

Tech stack setup

  • [ ] Supabase Pro + Vercel Pro deploy
  • [ ] Apify spain-auction-scout Actor setup (€15-50/мес)
  • [ ] BOE Datos Abiertos API integration
  • [ ] Cron job: 4×/день парсинг новых BOE-лотов
  • [ ] DB schema: subastas, cargas_pdf, tribunales, jueces, juzgados, provincias, municipios
  • [ ] Базовая landing page Next.js (без paywall) с реестром лотов
  • [ ] Map Mapbox Standard (50K loads free tier)
  • [ ] Регистрация email + password (Supabase Auth)
  • [ ] PostHog Cloud EU + Sentry + Plausible setup
  • [ ] Cookiebot/Didomi CMP banner (AEPD 2024 critère)

Compliance

  • [ ] Aviso Legal permanent link footer (Art.10 LSSI)
  • [ ] Política de Privacidad RGPD (ст.6.1.b + 6.1.a + 6.1.f bases)
  • [ ] Política de Cookies AEPD 2024-критерий
  • [ ] T&C + disclaimers (informational only, no financial advice)
  • [ ] RAT v1 (Registro Actividades Tratamiento)
  • [ ] External DPO contract €1.5-2K/год (Audidat/Tarlogic/Lexer)
  • [ ] Cyber insurance €1M €700-1.5K/год (Hiscox/MAPFRE/AXA)
  • [ ] RC profesional €500K-1M €400-1K/год
  • [ ] Pipeline filter PII deudores на стадии ingestion (engineering time)
  • [ ] Stripe DPA sign-up (standard agreement)

Special applications

  • [ ] ENISA Empresa Emergente application start (memoria + financials + cap table) — 3-6 мес процесс
  • [ ] Beckham Law Modelo 149 в течение 6 мес с alta SS
  • [ ] Anthropic Startup Program application (после первого pre-seed раунда)
  • [ ] Vercel for Startups application

Customer Discovery

  • [ ] 30 интервью с subasteros (10 retail + 10 flipper + 5 rentista + 5 institutional)
  • [ ] Структурированный гайд: текущий workflow + сколько готовы платить за AI análisis cargas
  • [ ] Validate pricing гипотезу (€19/€49 vs €29/€59)
  • [ ] 5 «design partners» — subasteros, готовые тестить за €0 с feedback

Pre-seed prep

  • [ ] Pitch deck preparation
  • [ ] Financial model 36 мес (Pessimistic/Realistic/Optimistic)
  • [ ] Cap table
  • [ ] Identify первые targets: K Fund, Encomenda, All Iron, JME, Inveready, Lanzadera, angels

Месяц 2 (M1-M2)

Product

  • [ ] Catastro OVC SOAP/REST integration (on-demand cache 90 days)
  • [ ] AI análisis cargas v1 через Claude Vision OCR (confidence 70% baseline)
  • [ ] 5-факт scoring v0: cargas net + posesión + discount + liquidity + legal cleanliness
  • [ ] Calculadora rentabilidad v0: цена пуджи + cargas + ITP по CCAA + reforma + ARV
  • [ ] 50 SEO L3 landing pages (provincias × tipo): «Subastas vivienda Madrid», «Subastas vehiculos Barcelona», etc.
  • [ ] Favoritos + Email alerts (Resend)

Marketing

  • [ ] Первые 10 блог-постов: 4 гида + 4 аналитики + 2 кейса
  • [ ] Запуск YouTube channel (2 видео)
  • [ ] Telegram free channel launch
  • [ ] Email list 100-300 (через ранний интерес)
  • [ ] Первый PR pitch El Confidencial / Idealista News

Partnerships

  • [ ] Manuel Viguín first meeting (signing bonus offer €20-50K + equity 5-10%)
  • [ ] Andreas Ruigómez first call (Legal partner Tier 1.5)
  • [ ] Mister Subastas affiliate conversation

Месяц 3 (M2-M3)

Product

  • [ ] 5 000+ L4 страниц проиндексировано
  • [ ] 12 блог-постов (cumulative 42)
  • [ ] 4 YouTube видео (cumulative 10)
  • [ ] 30+ short-form ролики (TikTok/Reels/Shorts)
  • [ ] Подкаст launched первые 4 эпизода
  • [ ] AI score covers 90% активных BOE лотов

Business

  • [ ] Pricing test: €19/€49 vs €29/€59 A/B (final decision)
  • [ ] Viguín Tier 1 contract finalization OR backup plan (Mister Subastas / Andreas Ruigómez)
  • [ ] Первая seed presentation (K Fund, Encomenda, All Iron, JME)
  • [ ] Email list 500
  • [ ] MAU 200, Paying 30
MILESTONE M3 GATE

50 регистраций · 5 design partners · validated pricing decision · 30 интервью summary · seed conversations active · Viguín contract OR backup plan finalized

20Decision + рекомендация

GO / PIVOT / NO-GO + первые 3 шага этой недели + anti-roadmap

GO Conditions check

УсловиеStatus
TAM €13bn validated (CGPJ + AlertaSubastas 60K/год)✓
Дыры в продукте: Layer B + persona + Photo Vision + Multi-TIR + Mobile✓
Конкуренты слабые technically (AlertaSubastas без AI; Mapasubastas 551 traffic)✓
Viguín свободен от Tristán-оси✓
Юридическая структура чёткая (Holding + Operating SL)✓
Compliance achievable (€3K разово + €3.5K/год)✓
Команда находима (Manfred + LinkedIn + Telegram)✓
Funding pipeline есть (ENISA + K Fund + Encomenda + All Iron + angels)✓
Founder explicit (не анонимный — credibility advantage)✓
РЕШЕНИЕ

GO — Realistic scenario

Funding: Seed €300-500K (K Fund + Encomenda + All Iron + 2-3 angels) при dilution ~20% + €75K ENISA Jóvenes + €25K founder savings = ~€400K total.

Partnership: Manuel Viguín exclusivity (€20-50K signing bonus + 5-10% equity + 20-30% rev share).

Цель: €800K ARR M36, exit €4-8M, founder exit €3.2-6.4M (80% after dilution).

Expected Value: €4.3M founder (weighted across scenarios).

Первые 3 шага этой недели

День 1-2

Audit existing SL (долги/pasivos/cap table) + решение по структуре (Variant C: holding+operating).

Покупка доменов (.es + .com + 2-3 синонима). LinkedIn page + Twitter handle.

День 3-7

Регистрация Operating SL через PAE + Stripe + Supabase Pro + Vercel Pro.

Initial team conversations — engineer #1 через Manfred + LinkedIn Recruiter.

День 7-14

Apify spain-auction-scout + BOE pipeline + draft landing page.

Lawyer для Aviso Legal/Privacy + ENISA memoria draft. Cyber insurance €1M.

Чего НЕ делать (anti-roadmap финальный)

Продукт

  • ❌ Auto-bid через QES (ст.401 CP суплантация + eIDAS sole control)
  • ❌ PSD2 Open Banking (€120-180K блокер)
  • ❌ Insurance products (партнёрство-only максимум)
  • ❌ P2P chats (модерация overhead)
  • ❌ AI Photo Vision room-by-room INTERIOR (no data в Spain)
  • ❌ Tax Optimization без EAFI лицензии
  • ❌ Свой OCR (Tesseract+Claude Vision покрывает 99%)
  • ❌ Свой AVM (Cassandra/Tinsa partnership)
  • ❌ Свою CRM (HubSpot/Notion/Linear)
  • ❌ Scraping Idealista raw (через API после M12)
  • ❌ Skip Trace deudores (RGPD блок)
  • ❌ Hosting outside EU без SCC

Бизнес

  • ❌ Hire 5+ человек до M6
  • ❌ Series A до M30 (без strong metrics)
  • ❌ Acquisition конкурентов до M12
  • ❌ International launch до M27 (PT first only)
  • ❌ Польша / Polonia до отдельного Series A
  • ❌ Acceptable offer <4× ARR (даже если первая)
  • ❌ Ignore enterprise API сегмент (LTV/CAC 6-40×!)
  • ❌ Запускать без funding и без partnership одновременно (failure zone)
  • ❌ Брать seed >€500K на pre-seed (over-dilution + premature scaling)
  • ❌ Crowdcube до M18 (репутационный risk + слишком рано)
  • ❌ Vercel Hobby commercial (запрещено T&C)
  • ❌ Inngest $75/мес pre-PMF (Trigger $10 enough)

Acceptable fallback (если seed не закрылся за 6-12 мес)

PIVOT to Pessimistic + Partnership

Если seed не получается за M6-M12 (rejection или slow):

  • Bootstrap M0-M12 (founder + 1 engineer на €75K ENISA)
  • Partnership с Mapasubastas (стать их AI-layer, revenue share 30/70 или 40/60)
  • Это даёт мгновенный access к 6 000 inversores Tristán pipeline
  • Exit M36 как merger с Mapasubastas SL (stock-for-stock, founder ~30-40% combined entity)
  • Combined entity exit M48-M60: €8-15M

NO-GO conditions

Когда стоит pivot или остановиться

M6: Если <30 paying и no design partner success → fundamental pricing wrong, не S3.

M12: Если <200 paying и no funding closed → продукт недостаточно ценен → re-design дифференциация или close.

M18: Если NPS <30 и churn >10%/мес → продуктовая проблема глубокая → не масштабировать.

M24: Если ни bootstrap-profitable, ни traction для Series A → реструктуризация (downsizing) или exit-attempt fire sale.

M36: Если нет Series A, нет acquirer и не bootstrap-profitable → реструктуризация / зомби / wind-down.

Final words

Это не vision deck. Это decision document. Ruthless honest. GO Realistic scenario с seed €300-500K + Viguín partnership. Первый шаг — на этой неделе. — Strategy Lead, v9 final